一家房屋租售中心的櫥窗掛出許多房屋出租的信息(資料圖片)。

昨天，記者從北京市住建委了解到，建立全市統(tǒng)一的房屋租賃信息平臺(tái)已被列入日程。上周，市住建委與本市多家中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行了座談，主要針對(duì)租賃市場(chǎng)的行業(yè)規(guī)范和發(fā)展，并不是外界所傳只針對(duì)近期租金價(jià)格的上漲。市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，隨著房屋買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)的管理逐步成熟，政策關(guān)注點(diǎn)將轉(zhuǎn)向作為房地產(chǎn)市場(chǎng)末端的房屋租賃市場(chǎng)，而住建委與行業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行的座談將更頻繁。

租賃市場(chǎng)將成監(jiān)管重地

市住建委一位負(fù)責(zé)人告訴記者，房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理，包括房屋買(mǎi)賣(mài)、房屋租賃等多項(xiàng)內(nèi)容。隨著國(guó)務(wù)院這幾次調(diào)控政策的出臺(tái)，以及北京的政策落地，針對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)的監(jiān)管和政策制定已經(jīng)基本完善。作為房地產(chǎn)市場(chǎng)末端的租賃市場(chǎng)，目前還沒(méi)有受到足夠的監(jiān)管。例如，租賃行業(yè)的體制、操作模式都需要完善。因此，上周他們組織北京多家大型房屋中介進(jìn)行座談，了解和討論租賃市場(chǎng)發(fā)展的情況，為建立統(tǒng)一租賃信息平臺(tái)做準(zhǔn)備。

參加了上周會(huì)議的北京中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)部副總經(jīng)理宮萍告訴記者，會(huì)議主要議題是租賃市場(chǎng)管理問(wèn)題。市住建委向與會(huì)中介機(jī)構(gòu)了解了目前市場(chǎng)存在的問(wèn)題，以及應(yīng)該如何管理。她說(shuō)，目前北京確實(shí)沒(méi)有權(quán)威的租賃數(shù)據(jù)，結(jié)果就是信息不透明，導(dǎo)致租賃雙方對(duì)房源、價(jià)格心中沒(méi)底，使得個(gè)別中介可以從中牟利。

去年4月30日，北京出臺(tái)落實(shí)“國(guó)十條”的京版“十二條”。其中明確規(guī)定市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)會(huì)同有關(guān)部門(mén)完善房屋租賃管理政策，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)行為，搭建房屋租賃信息平臺(tái)，進(jìn)一步規(guī)范和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。當(dāng)時(shí)，有業(yè)內(nèi)人士表示，這是政府首次提及搭建房屋租賃信息平臺(tái)，預(yù)示政府將對(duì)目前的北京租賃市場(chǎng)作重大調(diào)整。

市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人接受采訪時(shí)表示，建立房屋租賃信息平臺(tái)的計(jì)劃一直在進(jìn)行當(dāng)中。上周的會(huì)議也是為了能夠更多地了解行業(yè)內(nèi)存在的問(wèn)題，進(jìn)行政策指導(dǎo)和糾正，其中就包括建立統(tǒng)一的房屋租賃信息平臺(tái)，讓租賃雙方更透明地了解房源和價(jià)格。籌劃中的房屋租賃信息平臺(tái)可以顯示真實(shí)的房屋數(shù)量、租賃價(jià)格等信息，具體內(nèi)容還在研討之中。

回應(yīng)漲價(jià)

“房租漲價(jià)緣于限購(gòu)”不成立

針對(duì)近期房屋租賃價(jià)格的上漲，這位負(fù)責(zé)人說(shuō)，租賃價(jià)格的上漲有多重原因，其中包括CPI的上漲、租賃市場(chǎng)正處于旺季、房主預(yù)期的上漲等復(fù)雜因素。外界所傳因?yàn)榫┌妗皣?guó)八條”的出臺(tái)，導(dǎo)致很多人不能購(gòu)房轉(zhuǎn)為租賃及租賃價(jià)格上漲的說(shuō)法不能成立。他直言不諱地說(shuō)，一些中介機(jī)構(gòu)的操作手段確實(shí)存在不合理的地方，可能加快了房屋租賃價(jià)格的上漲。

如果搭建了房屋租賃信息平臺(tái)就能阻止房租漲價(jià)嗎？中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰認(rèn)為，近期房租的漲價(jià)更多的原因是客觀環(huán)境引起的。首先，在租賃市場(chǎng)，每年的入冬開(kāi)春和7月畢業(yè)生離校的兩個(gè)時(shí)間點(diǎn)，有大量租房或換租的需求。另外，CPI一直處于高位，糧食、衣服等物價(jià)都在上漲。“房租沒(méi)理由不漲。”

李文杰說(shuō)，另一重要因素是今年2月1日新版《商品房屋租賃管理辦法》正式發(fā)布實(shí)施，其中明確不允許群租。同時(shí)，北京去年年底出臺(tái)辦法禁止地下室出租。租賃市場(chǎng)越來(lái)越規(guī)范的同時(shí)，也使得此前這部分被消化的需求釋放。

實(shí)施難點(diǎn)

租賃不備案難定指導(dǎo)價(jià)

新版《商品房屋租賃管理辦法》中規(guī)定，規(guī)范租賃市場(chǎng)，各地應(yīng)該公布租賃指導(dǎo)價(jià)。但就目前的租賃市場(chǎng)操作手段看，政府很難獲取并給出指導(dǎo)價(jià)格。“公布價(jià)格肯定能讓市場(chǎng)更透明。”偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡錦暉說(shuō)，北京在2004年到2006年間，曾按不同區(qū)域，每季度公布一次租賃價(jià)格，但后來(lái)不知為什么停止了。目前要執(zhí)行這一規(guī)定還有幾個(gè)難點(diǎn)有待解決。其中最重要的就是樣本采集，而目前的租賃市場(chǎng)業(yè)主很少能主動(dòng)登記備案。主要原因包括，登記備案需要繳納月租金5%的綜合稅，而在我國(guó)香港地區(qū)只收取千分之三的印花稅。另外，在香港如果遇到租賃糾紛，只有登記備案的房屋才有法律效力，而我們?cè)谶@個(gè)環(huán)節(jié)沒(méi)有硬性規(guī)定。所以，登記備案缺乏動(dòng)力。

胡錦暉認(rèn)為，接下來(lái)登記備案結(jié)合法律效力、降低稅率都是細(xì)則的趨勢(shì)。另外，行業(yè)管理應(yīng)歸住建委，但信息公布?xì)w統(tǒng)計(jì)部門(mén)，到底由誰(shuí)來(lái)公布也需要明確。

他山之石

滬擬建平臺(tái)掛誠(chéng)信記錄

據(jù)記者了解，在今年的上海兩會(huì)期間，民建上海市委遞交了一份名為《關(guān)于完善本市住房租賃體系的建議》的提案。

其中指出，上海的住房租賃體系存在著政府投資的公益性租賃房占比例太低，商業(yè)性租賃市場(chǎng)缺乏引導(dǎo)、規(guī)范和監(jiān)管，租賃雙方的權(quán)利、義務(wù)不能得到有效保障等多種問(wèn)題，因此建議有關(guān)部門(mén)建立規(guī)范的示范性租賃房源信息平臺(tái)，并進(jìn)一步整合資源，建立政府控制的統(tǒng)一的房屋租賃信息、交易平臺(tái)，保證大部分租賃交易都通過(guò)這個(gè)平臺(tái)完成。對(duì)于基于政府控制租賃交易平臺(tái)進(jìn)行交易的行為，建議導(dǎo)入政府住房保障性資金支持和金融、保險(xiǎn)項(xiàng)目支持，并在公民誠(chéng)信體系內(nèi)建立住房租賃市場(chǎng)誠(chéng)信記錄子系統(tǒng)。

市場(chǎng)調(diào)查

去年開(kāi)始房租持續(xù)上漲

據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部此前統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2008年北京市平均的租賃價(jià)格為2490元，2009年平均租賃價(jià)格為2547元。2010年前6個(gè)月，北京市平均的租賃價(jià)格為2928元，比2009年的2547元上升15%。特別是新政后租金上漲驚人，去年5月、6月北京平均的租賃價(jià)格為3000元每月，比2009年5月、6月租賃價(jià)格上漲20.3%。

偉業(yè)我愛(ài)我家的數(shù)據(jù)也顯示，2010年全年普租市場(chǎng)價(jià)格為2335元/月/套，同比上漲了11.98%；而高端市場(chǎng)的租賃價(jià)格漲幅則相對(duì)較小，為5078元/月/套，同比僅上漲3.11%。

出租人不知如何定報(bào)價(jià)

準(zhǔn)備出租房屋的徐女士告訴記者，她有套35平米的開(kāi)間，位于公益西橋附近。她經(jīng)上網(wǎng)查詢(xún)，發(fā)現(xiàn)周邊類(lèi)似房屋，月租金在2300元左右。她又找中介詢(xún)價(jià)得知，是2500元左右。后來(lái)，她辦理了托管鑰匙，業(yè)務(wù)員看到她家的裝修和家電是全新的，建議她報(bào)價(jià)2800元。“可是調(diào)高后，中介總打來(lái)電話殺價(jià)。”到現(xiàn)在，還是沒(méi)有談成。

徐女士告訴記者，中介店員告訴她，網(wǎng)上的報(bào)價(jià)低，目的是吸引客戶，進(jìn)而到他們門(mén)店找房源。“所以，現(xiàn)在房主報(bào)價(jià)都比網(wǎng)上的價(jià)格高，而租房的房客也一定會(huì)往下殺價(jià)。”徐女士說(shuō)。

中介門(mén)店報(bào)價(jià)有殺有抬

某大型中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人透露，租房?jī)r(jià)格和中介操作手段密切聯(lián)系。現(xiàn)在的租賃方式大致分兩種，一種是居間提供信息，收取中介費(fèi)；另一種就是全權(quán)代理。

第一種操作方式比拼速度和流量。因此，業(yè)務(wù)員不希望價(jià)格太高，反而會(huì)殺價(jià)保證房源快速出手。而代理業(yè)務(wù)則不同，一些中小中介殺價(jià)從房主手中獲得房屋全權(quán)代理，而后抬高價(jià)格租出去，吃的是差價(jià)。抬高100元，一年的差價(jià)就是1200元。全權(quán)代理的好處是讓業(yè)主省心，但由于目前沒(méi)有規(guī)范的定價(jià)體系，使得一些中介和店員以無(wú)良手段從中取得利益。

租房避免三大誤區(qū)

誤區(qū)一：房源多的地方租金低

真相：活躍區(qū)域被租賃代理壟斷

“鏈家地產(chǎn)”首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，交投活躍的區(qū)域中介公司從事房屋租賃代理業(yè)務(wù)也更多，為賺取更多收益，刻意“押房”、抬高租金、轉(zhuǎn)租群租等不規(guī)范行為也越發(fā)猖獗，因此租賃高峰期應(yīng)盡量避開(kāi)出租房多的熱點(diǎn)區(qū)域。

誤區(qū)二：分租房間比整租便宜

真相：找合租者共同整租最劃算

很多消費(fèi)者會(huì)通過(guò)二房東轉(zhuǎn)租或者通過(guò)做租賃代理的公司那里轉(zhuǎn)租。從表面來(lái)看，以這樣的方式租一間臥室的價(jià)格絕對(duì)值是低的，但是往往被多收了隱性的租金。消費(fèi)者實(shí)際分?jǐn)偟某杀静⒉坏汀?/p>

誤區(qū)三：郊區(qū)房租比市區(qū)便宜

真相：郊區(qū)地鐵周邊租金漲幅大

“鏈家地產(chǎn)”首席分析師張?jiān)卤硎荆聦?shí)上，當(dāng)前地鐵軌道鋪設(shè)區(qū)域的郊區(qū)租金上漲更快，租金已達(dá)到一定高位，甚至出現(xiàn)比一些市內(nèi)區(qū)域還要高的“倒掛”現(xiàn)象。據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，有些郊區(qū)的部分房源比市區(qū)價(jià)格要高。

來(lái)源：京華時(shí)報(bào) 編輯：鄧京荊