■商鋪投資

成交活躍回報較高

“新國八條”將購房者投資住宅資金成本提高后，首付只要50%的商業物業關注度快速升溫。尤其是眼下各地愈演愈烈的限購令，再將投資者擋在住宅門外的同時，也在不斷推高商鋪的吸引力。

20平米以下100萬元以下商鋪受追捧

“新國八條”出臺后，廣州推出新貨的商業項目都集聚了較高人氣。在新年促銷短信攻勢下，無論是號稱“中國大陸首家日韓正品旗艦”的yoho天河日韓潮流坊，還是西關地段的“星域廣場”，以及位于增城老城區的泰富廣場、西槎路上的星辰國際鞋業廣場，商鋪一經推出都吸引了一批投資客關注。

盡管1—2月份商鋪成交數據尚未出爐，但陽光家緣的數據顯示，截至2010年年底，廣州一手商鋪成交量同比增長24.6%，價格大漲49.8%；二手商鋪成交量升幅高達65.3%，價格略升12.4%。

目前廣州一手商鋪普通鋪均價在5萬—6萬元/平方米左右，而餐飲商鋪均價則在3萬—4.5萬元/平方米。但部分毗鄰地鐵的普通商鋪最高售價已叫至10萬元/平方米。據悉，現有商業項目中，仍然以大型綜合商場、專業市場為一手商鋪銷售的熱點。

“去年8月西華路星璽廣場商鋪開售半個月就賣了2.5億元，有兩個福建客人一口氣買了近2000萬元的鋪位。”一位銷售代理透露，目前推出新貨的商業項目，不少都以地鐵上蓋物業為噱頭。

為了吸引小投資，很多開發商將商場劃分為20平方米以下的小單位，使總價在100萬元左右。這大大低于同地段一套商品房的價格，誘惑力相當大。據了解，購買商鋪的客戶中一次性付款與按揭貸款客戶的比例為3：7，大部分還是小投資者。

“48萬一間，負一層有地鐵。11平方米的商鋪，按一個月租2200元保守估算，年投資回報率5.5%。也可以選賣方的售后返租，前兩年8個百分點，這比存銀行高多了，比通脹也高。”某銷售中心，一位銷售人員一邊接著咨詢電話，一邊向電話那頭的投資者計算著投資回報率。

商鋪轉讓稅費高

不過投資商鋪前得想清楚，不要以為商鋪不受調控影響就可以大舉“吃進”。商鋪轉讓時有兩個稅費較高：土地增值稅，按照該商鋪賣出后的利潤率的高低，對凈利潤部分征30%—60%的稅；營業稅，按照凈利潤的20%征稅。對小投資者而言，投資商鋪與投資住宅遠遠不是一回事，由于轉讓交易過程中的高額稅費，一般來說商鋪換手率極低。

“一方面是考慮轉讓交易過程中的高額稅費，通常上家需要繳納的稅費占其利潤的55%以上，因此，絕大多數商鋪投資者選擇長期持有，通過收租獲取利潤，這和投資住宅講究高拋低吸賺取差價的贏利模式有根本的區別。”有多個物業投資的操盤手表示。

投資者在購買商鋪的時候，除了要考慮商鋪價格，同時更應該考慮商鋪后續運營。因為商鋪劃分的單位越小，業主就越多，要實現統一經營的困難也越大。而一旦商鋪不能租賃出去，投資者還要負擔物業管理費和水電費，由于商鋪的物業管理費、商業用電用水與住宅不同，這筆費用也不可小視。

警惕“招商返租”

記者調查了解獲悉，針對這一問題，部分商鋪在出售時，繼續上演了“招商返租”的戲碼。目前廣州很多物業的年投資回報率不足6%，但部分商場仍然開出每年8%的高返租。

“受高返租誘惑，小投資者覺得有利可圖慷慨解囊，但這恰恰給個別‘空殼運營公司’可乘之機。”一位不愿透露姓名的地產商向記者表示，去年偉國集團在廣州圈錢數億后最終破產，但偉國集團部分離開的人員另起爐灶或加入其他公司，繼續沿用偉國模式。他們往往以一家地產運營公司的面目出現，負責包銷一個商業項目，然后通過廣告公司包裝促銷，通過影視明星聚集人氣，之后以售后返租的形式吸引投資者購買小產權商鋪。

上述地產商表示，這些“空殼”公司雖然與偉國集團不同，出售的是有產權的商鋪，但其自身缺乏商場運營經驗，很難保證年度返租的完成。而一旦資金吃緊，這些運營商就撒手經營，然后改頭換面，另起名字重新操盤卷土重來。“這些企業是廣州商業地產領域的害群之馬，他們的做法不僅會讓小業主血本無歸，也會造成整個商業行業偏離正常軌道經營。”

來源：南方日報  編輯：段若蘭