算賬

房價5年上漲50%才能回本

以上兩個身邊的朋友案例揭示出目前市場中不同投資者的心態。房地產目前究竟是買還是不買，最后或許還需要根據個人的需求和對房地產市場的判斷來做出。但是，不管如果抉擇，一個不可忽視的因素是房地產的持有成本越來越高。

中國社科院財貿所所長高培勇表示，目前成本、利潤和稅金構成了住房價格，其中，房產稅改革對稅金進行了調整，影響最大的主要是投資需求。此外，目前貸款利率節節上揚，加息周期下房貸利率已經上漲不少，直接增加投資的成本。很多理財師都提醒購房者，多項新政的出臺使房地產投資收益增加了不確定性，目前購房需要認真算一筆賬，核算清楚買房的持有成本，需要怎樣的收益率才能覆蓋。

對于很多購房者來說，若希望把房子看做投資保值用途的話，一般預期持有期限不會超過5年，那么最好的方案是盡量降低持有期內的持有成本。記者根據廣州目前的房地產市場情況簡單算了一筆賬。目前在市區內購買一套100平方米二手房，若按照1.428萬元/平方米均價計算，至少需要142.8萬元左右，5年內持有的貸款成本最低的情況是首次購房，首付只需要三成42.85萬元，貸款100萬，其中用公積金貸款80萬元，商業按揭貸款20萬，30年還清。目前由于受到政策收緊和最近貸款利率攀升的影響，雖然很多銀行并沒有發布書面文件取消8.5折優惠，首套房貸款優惠政策已經名存實亡。

因此按照首套房貸基準利率計算，以公積金+商業按揭的組合貸款方式等額本息還款月供需要5330元，5年共付31.98萬元，其中付出利息27.39萬元，剩下未償還本金90萬元。假如5年后房屋成功出售轉手，只算期間所持有的貸款利息成本已經占房價的19.2%。如果加上1元/平方米左右的物業管理費，和交易的稅費等各種費用，粗略估算持有成本占房價的20%左右。

也就是說，對于首次購房自住的人來說，如果5年后需要換房或者轉手房屋，房價需要至少上漲20%才能覆蓋期間所產生的費用成本。而需要注意的是，這個計算已經忽略購房首付資金和期間月供資金如果不買房，放在其他投資渠道所產生收益的機會成本。若按照最低風險的定期存款利息計算，持有成本要上浮25%左右，也就是房價需要上浮45%，才能算是盈虧平衡。若期間有更高的投資收益回報，或者此間加息，則房價需要上浮更多的幅度，粗略估算至少需要上浮50%左右。

而對于購買第二套房的人來講，由于第二套房利率需要在基準利率基礎上上浮10%，所有成本加起來，5年共付出貸款利息41萬元，若再減去2000元每月的租金收入，則要求房價至少5年內也要付出成本27萬元左右，與上面的首套房情況相差無幾。此外，目前重慶和上海已經出臺了房產稅細則，預計不久或將在全國鋪開，房屋的持有成本會進一步上升，投資者權衡投資收益時需要再考慮多一層因素。