庫存壓力驟增

持續的成交慘淡支撐了企業的降價行為。據北京房地產交易管理網數據顯示，在傳統的金九銀十兩個月內，北京共成交商品住宅10734套，相比去年19895套的成交數量大幅下跌46%；今年前10月，北京商品房住宅簽約套數為69079套，二手房住宅簽約為101188套，總成交為170267套，同比去年分別下調17.8%、35.8%、29.6%。

成交均價也明顯下探。前10月房價環比逐月下降，其中10月北京商品房成交均價為19607元/平方米，環比9月的21724元/平方米下調9.6%。北京中原地產分析，10月成交的中低單價和中低總價房源均比9月有明顯上漲，其中均價在2萬元/平方米以下的占據市場交易量的71.8%，比9月上漲6.6個百分點。

在供應增加、銷售低迷的情況下，重點城市的庫存壓力進一步增大。據中原地產統計，截至31日，10月北京累計供應的9152套住宅供應量創最近4個月新高，但當月簽約率只有8.5%。目前住宅庫存已經達到11.8萬套(另有56個項目預期11-12月入市，提供住宅可能超過2萬套)，創造了2009年6月以來的最高點。按照目前的庫存消耗比，即使不再新增供應，消耗目前庫存也需要超過22個月時間。

來自房地產企業的數據也顯示，目前已公布三季報的131家上市房企三季度末存貨達9838億元，較去年同期的6788億大增44.93%，同時，131家房企今年6月底存貨為8759億元，第三季度環比上漲12.31%，存貨積壓跡象明顯。此外，131家房企經營性現金流為-632.5億元，同比下降16.37%，環比下降19.31%，其中，80家房企前三季度經營性現金流為負值，65家房企同比出現下降。截至目前，近七成一線房企前三季度未完成年度銷售任務的75%。

房價拐點將至

“作為成交重點和限購最嚴厲的城市，北京房價變動在房地產行業中更具標桿作用”，鏈家地產首席分析師張月認為，因此知名房企在北京價格下調也相對隱蔽和謹慎，但業績壓力并未有所緩解，作用于價格上不僅降幅會繼續增加，降價軌跡也漸趨明朗化。全國范圍內大型房企降價銷售潮雖然是在上海迸發，但預期未來的這種“輻射式”效應將逐漸向北京轉移，并傳遞至其他二三線城市。

根據鏈家地產市場研究部統計顯示，在今年入市的90個項目(多期開盤)中，已有53個調低當期售價，占比達到59%。“這意味著房企累計多月的降價意愿，在四季度已經開始逐漸迸發”。張月稱，從“銀十”市場情況來看，開發商與購房者之間的博弈程度越發激烈，買賣僵持現狀扭轉的臨界點即將到來。

北京中原地產三級市場研究部總監張大偉也對記者表示，目前房價下調趨勢已經非常明顯，調控效應已經逐漸顯現，特別是一線城市，可以說已經非常接近拐點。張大偉認為，如果本輪調控能夠持續到明年，那么預期明確的房價拐點將出現在明年3月左右。

大型房企領銜降價，一方面反映了現實的市場壓力和企業應對策略；另一方面則表明房價下行的趨勢更加明顯，不可逆轉。21世紀不動產首席分析師常智表示，在現有調控政策不出現松動的情況下，隨著更多開發商加入降價潮，房價下行趨勢將由一線和重點城市逐步向二三線城市蔓延，一些沒有實力的小型房地產企業，被市場淘汰的可能性很大。常智預計，隨著更多開發商加入降價行列，更大范圍的降價潮或將出現在1-2個月以后。

來源：京華時報 編輯：鄧京荊