庫存壓力驟增

持續(xù)的成交慘淡支撐了企業(yè)的降價(jià)行為。據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，在傳統(tǒng)的金九銀十兩個(gè)月內(nèi)，北京共成交商品住宅10734套，相比去年19895套的成交數(shù)量大幅下跌46%；今年前10月，北京商品房住宅簽約套數(shù)為69079套，二手房住宅簽約為101188套，總成交為170267套，同比去年分別下調(diào)17.8%、35.8%、29.6%。

成交均價(jià)也明顯下探。前10月房?jī)r(jià)環(huán)比逐月下降，其中10月北京商品房成交均價(jià)為19607元/平方米，環(huán)比9月的21724元/平方米下調(diào)9.6%。北京中原地產(chǎn)分析，10月成交的中低單價(jià)和中低總價(jià)房源均比9月有明顯上漲，其中均價(jià)在2萬元/平方米以下的占據(jù)市場(chǎng)交易量的71.8%，比9月上漲6.6個(gè)百分點(diǎn)。

在供應(yīng)增加、銷售低迷的情況下，重點(diǎn)城市的庫存壓力進(jìn)一步增大。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截至31日，10月北京累計(jì)供應(yīng)的9152套住宅供應(yīng)量創(chuàng)最近4個(gè)月新高，但當(dāng)月簽約率只有8.5%。目前住宅庫存已經(jīng)達(dá)到11.8萬套(另有56個(gè)項(xiàng)目預(yù)期11-12月入市，提供住宅可能超過2萬套)，創(chuàng)造了2009年6月以來的最高點(diǎn)。按照目前的庫存消耗比，即使不再新增供應(yīng)，消耗目前庫存也需要超過22個(gè)月時(shí)間。

來自房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)據(jù)也顯示，目前已公布三季報(bào)的131家上市房企三季度末存貨達(dá)9838億元，較去年同期的6788億大增44.93%，同時(shí)，131家房企今年6月底存貨為8759億元，第三季度環(huán)比上漲12.31%，存貨積壓跡象明顯。此外，131家房企經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為-632.5億元，同比下降16.37%，環(huán)比下降19.31%，其中，80家房企前三季度經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為負(fù)值，65家房企同比出現(xiàn)下降。截至目前，近七成一線房企前三季度未完成年度銷售任務(wù)的75%。

房?jī)r(jià)拐點(diǎn)將至

“作為成交重點(diǎn)和限購最嚴(yán)厲的城市，北京房?jī)r(jià)變動(dòng)在房地產(chǎn)行業(yè)中更具標(biāo)桿作用”，鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，因此知名房企在北京價(jià)格下調(diào)也相對(duì)隱蔽和謹(jǐn)慎，但業(yè)績(jī)壓力并未有所緩解，作用于價(jià)格上不僅降幅會(huì)繼續(xù)增加，降價(jià)軌跡也漸趨明朗化。全國范圍內(nèi)大型房企降價(jià)銷售潮雖然是在上海迸發(fā)，但預(yù)期未來的這種“輻射式”效應(yīng)將逐漸向北京轉(zhuǎn)移，并傳遞至其他二三線城市。

根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)顯示，在今年入市的90個(gè)項(xiàng)目(多期開盤)中，已有53個(gè)調(diào)低當(dāng)期售價(jià)，占比達(dá)到59%。“這意味著房企累計(jì)多月的降價(jià)意愿，在四季度已經(jīng)開始逐漸迸發(fā)”。張?jiān)路Q，從“銀十”市場(chǎng)情況來看，開發(fā)商與購房者之間的博弈程度越發(fā)激烈，買賣僵持現(xiàn)狀扭轉(zhuǎn)的臨界點(diǎn)即將到來。

北京中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉也對(duì)記者表示，目前房?jī)r(jià)下調(diào)趨勢(shì)已經(jīng)非常明顯，調(diào)控效應(yīng)已經(jīng)逐漸顯現(xiàn)，特別是一線城市，可以說已經(jīng)非常接近拐點(diǎn)。張大偉認(rèn)為，如果本輪調(diào)控能夠持續(xù)到明年，那么預(yù)期明確的房?jī)r(jià)拐點(diǎn)將出現(xiàn)在明年3月左右。

大型房企領(lǐng)銜降價(jià)，一方面反映了現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)壓力和企業(yè)應(yīng)對(duì)策略；另一方面則表明房?jī)r(jià)下行的趨勢(shì)更加明顯，不可逆轉(zhuǎn)。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)首席分析師常智表示，在現(xiàn)有調(diào)控政策不出現(xiàn)松動(dòng)的情況下，隨著更多開發(fā)商加入降價(jià)潮，房?jī)r(jià)下行趨勢(shì)將由一線和重點(diǎn)城市逐步向二三線城市蔓延，一些沒有實(shí)力的小型房地產(chǎn)企業(yè)，被市場(chǎng)淘汰的可能性很大。常智預(yù)計(jì)，隨著更多開發(fā)商加入降價(jià)行列，更大范圍的降價(jià)潮或?qū)⒊霈F(xiàn)在1-2個(gè)月以后。

來源：京華時(shí)報(bào) 編輯：鄧京荊