調(diào)控基調(diào)不變　供大于求將繼續(xù)

“長期來看，商品房新增供應(yīng)量是影響商品房存銷比變化的決定性因素之一。而商品房的施工面積和新開工面積是反映未來一段時(shí)間商品房供應(yīng)量的主要指標(biāo)，因此，商品房的施工面積和新開工面積將會(huì)對未來商品房存銷比變化產(chǎn)生一定的影響。”楊紅旭說。

2011年庫存激增、銷量銳減已成現(xiàn)實(shí)，而對于調(diào)控力度依舊不減的2012年而言，這“一增一減”的變化是否仍將持續(xù)呢？

“從新開工面積上看，2011年1到11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開工面積共計(jì)17.5億平方米，同比增長20.5%，盡管增幅比上年有大幅回落，但是仍然略高于近十年的平均增幅。而從竣工面積上看，2011年1到11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)施工面積共計(jì)37.6億平方米，同比增長26.0%，增幅處在歷史高位。”楊紅旭認(rèn)為，盡管在持續(xù)的調(diào)控政策下，樓市長期處于低迷期，一些開發(fā)商市場信心不足，對某些項(xiàng)目推遲開工，但是整體上看，現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開工面積和施工面積仍都處在歷史高位，因此，未來1年多的時(shí)間，商品房供應(yīng)量仍保持較大規(guī)模的供應(yīng)。

2011年12月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確要求，要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房價(jià)合理回歸，加快普通商品住房建設(shè)，擴(kuò)大有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。住建部部長姜偉新明確表示，要繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。一系列政策信號(hào)都表明2012年房地產(chǎn)行業(yè)將延續(xù)既往的調(diào)控基調(diào)，這無疑將帶給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更為嚴(yán)峻的考驗(yàn)。

“資金問題比較突出的開發(fā)企業(yè)不得不大力推盤，以期快速回籠資金，因此，預(yù)計(jì)2012年上半年供應(yīng)量還將進(jìn)一步加大；但另一方面，限購政策的延續(xù)將進(jìn)一步擠壓投資投機(jī)性需求，剛性需求入市也將更加理性，預(yù)計(jì)上半年成交量將繼續(xù)處于低迷狀態(tài)。綜合上述兩方面因素看，2012年上半年商品住宅的存銷比還將進(jìn)一步升高。”楊紅旭說。

去庫存壓力陡增　降價(jià)或成大趨勢

面對日益嚴(yán)峻的庫存挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的“去庫存化”速度也在隨之加快，降價(jià)促銷成為很多企業(yè)在面臨壓力時(shí)作出的選擇。

以北京為例，根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)，自1月上旬之后，北京新建商品住宅存量連日回落，春節(jié)假期之前已經(jīng)回到12萬套以下。1月17日存量118808套，與2011年11月初即第45周時(shí)的存量持平。不過，在庫存數(shù)量減少的同時(shí)，存量住房數(shù)量和周成交量比值的新建商品住宅消化周期卻出現(xiàn)了大幅度的增長。“排除1月份假期因素，目前，存量銷售周期達(dá)到261周。比2011年第45周增長了111周，相當(dāng)于消化速度減慢了74%。同時(shí)，與其他一線城市60周左右的消化周期比，明顯處于高位。”鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)抡f。