試探市場承受力

21世紀不動產市場總監林蕾認為，4月份“國十條”調控政策出臺以后，萬科曾在深圳等幾個城市試探性的進行打折促銷，五六月份多采取送面積優惠或低價開盤策略，深圳的萬科第五園、金色沁園和清林徑都在促銷中取得不錯銷售業績。萬科這輪降價，不排除仍是對市場的一次試探。

2010年，恒大、龍湖、SOHO中國等多數房企均已提前完成全年銷售計劃。萬科、保利等房企的銷售也是迭創新高。11月4日萬科公布，公司10月實現銷售面積130.7萬平方米，銷售金額155.1億元，分別同比增長114.9%和137.3%。這是萬科在8月份實現單月銷售超百億元之后，連續第三個月創造銷售新紀錄。今年全年，萬科銷售有望突破千億元大關。

“面對今年的銷售形勢，萬科等企業沒有必要在年底進行促銷。近期不少房企的變相降價，一是甩尾盤，二是試探市場的價格承受能力。”世聯地產董事長陳勁松指出。

亞豪機構市場總監郭毅表示，政策調控讓開發商也陷入觀望，很多擬入市的項目遭遇“定價難”，尤其是在明年市場走勢完全不明朗的背景下。開發商嘗試放出少量低價盤，如果認購率符合預期，就可以此為依據進行定價。如果認購不理想，則新盤定價再行下調。

業內人士指出，今年靚麗的銷售業績僅代表過去，明年的銷售計劃正在制定中，此次促銷，便是為明年的銷售做準備。另一方面，多數地產商注重資金周轉，快速銷售和拿地擴張并舉，這一定程度上造成了房企資金鏈的緊張。

三季報顯示，A股房地產企業整體經營性現金流量凈值為-884億元，而去年同期達到522億元。與此同時，上市房企的存貨比年中增加。在嚴厲調控打壓下，一旦明年銷售不暢，房企將面臨資金周轉困難甚至是資金鏈斷裂。萬科在三季報中便指出，“開發企業資金面趨緊仍是主要趨勢”。

變相降價花樣多

為了盡快回籠資金，一些開發商已經變相降價，手段可謂花樣百出。

上海、廣州等地一些小開發商，自掏腰包推出墊首付活動。首次購房者可先支付兩成，由開發商墊付一成，首付提升至五成的二次購房者，可以先支付二至三成，剩余部分由開發商墊資，這部分墊資可在兩三年內付清。業內預計，隨著萬科促銷戰的打響，樓市變相降價活動將逐步蔓延。