“越調(diào)越漲”的怪圈

與狂奔的房價相比，“看得見的手”政府的調(diào)控手段也層出不窮。《中國經(jīng)濟(jì)周刊》報道顯示，早在2004年時，中央即著手調(diào)控房地產(chǎn)市場。

2005年3月5日，時任國務(wù)院總理溫家寶在政府工作報告中明確提出，2005年“將重點抑制生產(chǎn)資料價格和房地產(chǎn)價格過快上漲”。

央行最先祭出貨幣政策這把利器:從2005年3月17日起，將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實行下限管理，下限利率水平為相應(yīng)期限檔次貸款基準(zhǔn)利率的0.9倍。同時，對房地產(chǎn)價格上漲過快城市或地區(qū)，個人住房貸款最低首付款比例可由現(xiàn)行的20%提高到30%。公積金貸款利率提高0.18個百分點。

盡管央行的調(diào)控舉動在預(yù)料之中，但不少市場人士質(zhì)疑不斷:其一，此次房地產(chǎn)調(diào)控并不是從緊縮開發(fā)商銀根和土地供給上調(diào)控，而是從需求上調(diào)控；其二，房地產(chǎn)商對此反應(yīng)溫和，老百姓卻態(tài)度激烈。

2005年3月20日，時任央行副行長吳曉靈在公開場合澄清:央行的房貸新政正是為了遏制房價上漲過快的勢頭，保護(hù)百姓購房。

但是，大學(xué)畢業(yè)后在上海工作的張婷婷(化名)2005年向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》表示，她對政府的調(diào)控政策有些失望。

在央行出手之前，上海的房地產(chǎn)緊縮政策已經(jīng)先行。上海市政府規(guī)定，自2005年3月7日起，個人購買上海行政區(qū)域內(nèi)普通住房居住不滿一年出售的，銷售時按銷售價減去購入原價后的差額依5%的稅率征營業(yè)稅，同時，按應(yīng)繳納的營業(yè)稅稅額計算征收7%的城建稅、3%的教育費附加和1%的河道整治費。

上海市政府也宣布，對已經(jīng)批準(zhǔn)但兩年以上仍未開工建設(shè)的工業(yè)開發(fā)區(qū)，要堅決收回土地，加大土地整治力度。此舉普遍被媒體解讀為政府調(diào)控房價的開始。

然而政府的調(diào)控舉措?yún)s遭到部分學(xué)者質(zhì)疑。北京大學(xué)中國經(jīng)濟(jì)研究中心的一位專家指出，宏觀調(diào)控控制信貸和土地兩個閘門，會導(dǎo)致房地產(chǎn)供給變少，進(jìn)一步助長房價上漲。事實上，2005年的上海、北京等多個城市的房價繼續(xù)在上漲。

“房價到底降不降?看不準(zhǔn)，還是再看看吧，說不準(zhǔn)會有變化。但今年買房恐怕是沒戲了。”張婷婷沮喪地說。在北京工作的姜曉明也放棄了購房的念頭。

2006年，建設(shè)部等多部門出臺了調(diào)控措施，其中影響最大的莫過于“90/70”政策。“90/70”政策是自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。

2007年9月27日，央行重拳出擊，規(guī)定購買二套房必須首付五成以上，利率上浮1.1倍。

樓市風(fēng)向逆轉(zhuǎn)。當(dāng)年12月， 萬科(000002.SZ)董事長王石 (微博)公開表示“樓市拐點已經(jīng)出現(xiàn)”，與此同時萬科在全國范圍內(nèi)扛起降價大旗。2008年3月，潘石屹拋出“百日劇變論”，預(yù)計樓市將降至冰點。與一手新盤降價“快跑”相伴，二手房價也開始“跳水”，主營二手房代理業(yè)務(wù)的中天置業(yè)、創(chuàng)輝租售、長河地產(chǎn)等地產(chǎn)中介相繼爆發(fā)經(jīng)營危機(jī)，甚至攜款潛逃。連漲幾年的樓市終于出現(xiàn)價格松動。

2008年9月國際金融危機(jī)爆發(fā)，為擴(kuò)內(nèi)需保增長，我國的樓市調(diào)控風(fēng)向發(fā)生了變化。2009年，許多樓市調(diào)控政策出現(xiàn)了松綁，比如房貸首付下調(diào)，房貸利率下調(diào)。房地產(chǎn)市場就此開始反轉(zhuǎn)，2009年、2010年、2011年這幾年出現(xiàn)了房價快速上漲。

針對這種情況，中央再次開始從緊調(diào)控。2009年起，國內(nèi)保障性住房體系建設(shè)開始啟動。已有數(shù)據(jù)顯示，2009年至2011年年底，全國共開工建設(shè)城鎮(zhèn)保障房2100多萬套，基本建成1100萬套。保障性住房覆蓋面從2008年不足4%提高到11%。但目前保障房僅部分解決了居民的安居夢想，短期仍難平衡市場需求。

2010年4月國務(wù)院下發(fā)“國十條”，這被業(yè)內(nèi)戲稱為“史上最嚴(yán)樓市調(diào)控政策出臺”。其中規(guī)定，第二套住房的首付款比例不得低于50%，房價過高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸；調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%；確保完成2010年建設(shè)保障性住房300萬套，各類棚戶區(qū)改造住房280萬套的工作任務(wù)。

2011年調(diào)控再次升級，北京等地出現(xiàn)了針對外地人納稅滿5年才能買房的最嚴(yán)限購政策。而在上海、重慶，房產(chǎn)稅試點拉開帷幕，重慶針對高價盤和別墅，開始征收房產(chǎn)稅。

2013年3月1日，國務(wù)院再次公布樓市調(diào)控細(xì)則，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率；個人售房嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%征稅。不過，這一次調(diào)控中的亮點政策“二手房”出售征20%所得稅的政策只在北京等地落實，全國大部分城市并沒有嚴(yán)格落實。

市場一怔之后，從2013年5月，房價再次走勢堅挺，樓市依舊沒有走出一邊調(diào)控、一邊上漲的怪圈。