盡管全年房?jī)r(jià)的變化數(shù)據(jù)還沒有最終出爐,但2013年全國(guó)房?jī)r(jià)給人留下的印象依舊是個(gè)“漲”字。即將到來的2014年將會(huì)怎樣?上至地產(chǎn)大佬,下至平民百姓,房?jī)r(jià)仍是大家最關(guān)心的話題。2014年,房?jī)r(jià)是漲是跌,每個(gè)人都有自己思考的角度。

草根視角:對(duì)房?jī)r(jià)的企穩(wěn)有那么一絲希望

胡松是北京市一家科研機(jī)構(gòu)的工程師,從2013年初開始就在為兒子物色婚房。“2月份的時(shí)候看上五環(huán)外北苑附近一個(gè)新樓盤的現(xiàn)房,均價(jià)23000元。”胡松告訴記者,“國(guó)五條”剛出來的時(shí)候以為房?jī)r(jià)會(huì)有所回落就觀望了一陣,沒想到房?jī)r(jià)卻一路上揚(yáng),年末的時(shí)候,同一樓盤的現(xiàn)房均價(jià)幾乎漲到了30000元。

跟胡松一樣,雖然覺得一線城市的房?jī)r(jià)很難不漲,但隨著各項(xiàng)調(diào)控措施的落地,再加上對(duì)市場(chǎng)化調(diào)控政策的期待,人們的內(nèi)心深處仍對(duì)房?jī)r(jià)的回調(diào)抱有那么一絲的希望。

在重慶一家事業(yè)單位工作的李林告訴記者,他認(rèn)為重慶的房?jī)r(jià)在2014年還是會(huì)穩(wěn)步上漲。“和成都、武漢等周邊二線城市相比,均價(jià)8000左右的重慶房?jī)r(jià)確實(shí)不算很高,而隨著重慶區(qū)域優(yōu)勢(shì)的逐漸顯現(xiàn),房?jī)r(jià)肯定還會(huì)漲,但是重慶的新房供應(yīng)很大,房?jī)r(jià)的上漲速度應(yīng)該不會(huì)太快。”

無論是從央行的居民問卷調(diào)查,還是從老百姓的切身感受,房?jī)r(jià)仍然是高,漲勢(shì)依然不減。不過,在2013年,隨著溫州、鄂爾多斯等房?jī)r(jià)經(jīng)歷“滑鐵盧”城市的不斷出現(xiàn),普通民眾對(duì)于2014年的房?jī)r(jià)也有了新的期待,隨著資金鏈的進(jìn)一步收緊和投機(jī)資本的撤出,房?jī)r(jià)泡沫并非沒有被擠壓掉的可能,漲價(jià)不是唯一的答案。

業(yè)內(nèi)視角:整體房?jī)r(jià)增速放緩分化加劇

經(jīng)過2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升的局面之后,眾多業(yè)內(nèi)人士一致認(rèn)為在接下來的2014年里,隨著“擠泡沫”的繼續(xù),整體房?jī)r(jià)增速將放緩,局部可能出現(xiàn)下行。

“如果說2013年房?jī)r(jià)總體特征是‘一條線’:震蕩上行,有驚無險(xiǎn)的話,那么對(duì)2014年,可以形容為‘退燒年’:高位振蕩,漸趨降溫。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為2014年在宏觀經(jīng)濟(jì)尚未明顯好轉(zhuǎn)之時(shí),房地產(chǎn)投資拉動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中有升的角色還要繼續(xù)扮演,房?jī)r(jià)也會(huì)依舊穩(wěn)中有升。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),2013年全國(guó)70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)呈現(xiàn)連漲的趨勢(shì)。部分城市的房?jī)r(jià)已連續(xù)11個(gè)月環(huán)比上漲,廣州、北京、深圳等熱點(diǎn)城市繼續(xù)領(lǐng)漲全國(guó),僅有極少數(shù)城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌。

“盡管2013年的房?jī)r(jià)經(jīng)歷了明顯的上漲過程,但是各種信號(hào)明顯指出2014年的房?jī)r(jià)走勢(shì),或許將以穩(wěn)字打頭,再度大幅上漲的空間不大。”中國(guó)人民大學(xué)公共管理學(xué)院教授黃燕芬指出,除了調(diào)控政策的限制,土地供應(yīng)量大幅增長(zhǎng)就是一個(gè)明顯的市場(chǎng)信號(hào),因?yàn)橥恋毓?yīng)量大增,必將帶來房屋供應(yīng)量的增加,而市場(chǎng)需求在一定期限內(nèi)變化不大,供應(yīng)量增加,需求相對(duì)穩(wěn)定,房?jī)r(jià)就失去了上漲的底氣。

除了土地供應(yīng)量大幅增加的因素以外,中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)金融發(fā)展研究院助理教授李晟認(rèn)為,大量的保障房入市以及并不寬松的資金鏈同樣限制了房?jī)r(jià)可能出現(xiàn)的大幅上漲。

“城市間價(jià)格分化進(jìn)一步擴(kuò)大也將可能出現(xiàn)在2014年。”李晟指出,價(jià)格分化的情況已經(jīng)在2013年的樓市中顯現(xiàn),以北京上海為代表的一線城市房?jī)r(jià)漲幅要明顯高于二三線城市。由于一線城市的供需矛盾并沒有得到有效解決,房?jī)r(jià)不排除繼續(xù)較快增長(zhǎng),而在部分二三線城市由于庫存較多,房?jī)r(jià)必然增長(zhǎng)乏力,部分甚至可能出現(xiàn)下跌。

調(diào)控視角:去行政化差異化政策將成主流

十八屆三中全會(huì)通過的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》明確提出使市場(chǎng)在資源配置過程中起決定性作用和更好發(fā)揮政府作用。而在不久前舉行的全國(guó)住房城鄉(xiāng)工作會(huì)議上,住房城鄉(xiāng)建設(shè)部長(zhǎng)姜偉新明確表示針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的新情況,要更加注重分類指導(dǎo)。可以預(yù)見在2014年的樓市調(diào)控中,去行政化、差異化政策將成為調(diào)控主流。

實(shí)踐證明,類似“頭痛醫(yī)頭,腳痛醫(yī)腳”的行政化調(diào)控已難以從根本上抑制住房?jī)r(jià)“脫韁的野馬”,走出越調(diào)越漲的“怪圈”,需長(zhǎng)遠(yuǎn)地建立“市場(chǎng)化為主手段,輔以政府調(diào)節(jié)”的政策引導(dǎo)體系。

李晟認(rèn)為,從2013年下半年的政策走勢(shì)來看,調(diào)控的決策權(quán)已經(jīng)下放到地方,調(diào)控手段擺脫全國(guó)一刀切,根據(jù)城市特性產(chǎn)生分化。中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉分析指出,對(duì)比去年各城市的調(diào)控細(xì)則可以看出地方政府的調(diào)控自主權(quán)在增強(qiáng),房?jī)r(jià)快速上漲的城市進(jìn)行了調(diào)控升級(jí),而供應(yīng)充足、成交低迷的城市則采取適度的放松微調(diào)。

張大偉認(rèn)為,2014年在中央政府加強(qiáng)民生保障和房地產(chǎn)調(diào)控的總體方針下,各地可能將繼續(xù)因地制宜地對(duì)政策的執(zhí)行尺度和力度進(jìn)行微調(diào),對(duì)于房?jī)r(jià)上漲過快的一線和少數(shù)二線城市仍從嚴(yán)落實(shí)差別化住房信貸、稅收政策和住房限購措施,增加住房用地和住房有效供應(yīng),而庫存較多的部分二線與三四線城市的調(diào)控只會(huì)松不會(huì)緊。

編輯 黃適