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          公積金新政等或加重房價上漲預期 需警惕影響調控

          2012-11-06 09:06:17 來源:經濟參考報
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          雖然剛剛過去的樓市“金九銀十”未能如期帶來住宅成交量的擴大,但根據中國指數研究院發布的10月百城房價報告,全國100個城市新建住宅的平均價格已環比連漲5個月。在這種情況下,需要警惕市場再次形成房價上漲預期,影響到房地產調控實際效果。

          目前,宏觀經濟有所回穩,房地產開發商資金狀況明顯改善,住房公積金貸款額度政策集中調整,均可能會加重房價上漲預期。

          一是宏觀經濟有所回穩,將增大房價上漲壓力。9月份,我國宏觀經濟多項指標回暖。10月份,中國制造業PM I指數升至50.2,顯示制造業生產活動略有擴張。通常,房價與宏觀經濟運行同向運動。2009年下半年,在經濟刺激政策作用下,宏觀經濟觸底回升,房價也出現快速上漲。雖然當前宏觀經濟回升趨勢尚未完全確立,但多項經濟指標回穩,特別是近期人民幣匯率連續升值,熱錢流入可能性增加,也會明顯改變樓市運行預期,加大短期房價上漲壓力。

          二是房地產開發商資金狀況已明顯改善,降價銷售動力減弱。經過4月至8月期間的剛性住房需求集中釋放,房地產開發商現金流已明顯好轉。今年前三季度,全國房地產開發企業本年到位資金同比增長10.1%,較上半年提高4.4個百分點。過去四個月房地產市場銷售回暖,也帶動房地產貸款增速回升。9月末,全國房地產開發貸款同比增長12.1%,個人購房貸款同比增長12.69%,較上季度末分別提高了0.8個和1.6個百分點。隨著資金狀況的改善,開發商“以價換量”動力將會下降。需要注意的是,第三季度,開發商拿地積極性明顯提高。1月至9月,全國房地產開發企業土地購置面積同比下降16.5%,降幅較上半年縮小了3.4個百分點,表明開發商對未來樓市的預期或正趨向樂觀。

          三是住房公積金貸款額度集中調整,或將影響樓市調控預期。據媒體報道,近期有30多個城市提高了住房公積金貸款額度。雖然相對于較高的房價,多數城市的住房公積金貸款額度客觀上存在調整的需要,但住房公積金貸款額度調整的時機與幅度,往往帶有較為明顯的政策傾向,反映出地方政府的政策意圖,有可能會對樓市預期產生影響。盡管從歷史經驗看,住房公積金貸款額度上調在釋放剛性住房需求上的作用非常有限,市場仍有可能將其解讀為地方政府的“托市”舉措,進而影響到樓市調控預期。

          房價上漲預期的形成,在短期內存在慣性,將會明顯影響樓市運行軌跡,支撐房價上漲,加大樓市供求矛盾。雖然從各方面因素分析看,今年第四季度樓市將運行平穩,不太可能出現房價大漲或大跌的情況。但房價上漲預期形成的可能性明顯增大。據國家統計局發布的全國70個大中城市住房價格情況,9月份全國新建商品住宅價格環比上漲的城市有31個,接近一半的城市新房價格出現上漲。特別是一線城市房價的環比上漲,將會進一步釋放房價上漲預期的自我實現機制,對此不能不引起有關部門高度警惕。

          為實現宏觀經濟平穩健康運行,避免高房價損害國民經濟運行質量,防范和化解金融風險,仍需要堅持加強和改進房地產調控,加大保障住房的建設,動態調節市場供求,合理引導樓市預期,增加差異化住房稅收政策運用,推動房價平穩運行。(項崢)

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