趨勢仍以降字當頭 大跌預期也不現實

央行日前發布最新儲戶問卷調查報告顯示，城鎮居民購房意愿再度大幅下滑。有專家認為，房價今年出現所謂觸底反彈的可能性不大。一方面,今年宏觀調控不會出現明顯放寬；另一方面,去年房企高成本融資,存在較大的還貸和信托兌付壓力,對于資金的需求并不亞于去年。調控周期內,房企仍然施行降價跑量、謹慎投資的策略。未來降價趨勢不會改變。專家同時指出，雖然房價合理價位的實現仍需要一段時期的調整來實現，但房價有其剛性成本，加之自住性、改善性需求旺盛，消費者也要打消大跌、賤買賤賣的心理預期，避免盲目殺跌。

不會出現“硬著陸”“崩盤”

在過去10年里，國內房價平均漲幅超過100%，市場積聚了巨大風險，不僅影響了市場的健康發展，還危及國民經濟的有序運行。

經歷了兩年多的房地產調控，在限購、限貸、限價等行政手段和貨幣政策進一步緊縮的疊加作用下，樓市交投明顯萎縮，成交均價漲幅回落。根據國家統計局最新發布的數據，今年1—2月，全國房地產投資與新開工仍處于下行趨勢，其中，全國房地產開發投資5431億元，同比增長27.8%，增速比2011年全年回落0.1個百分點。

專家指出，如果現在放松調控，那么剛剛見效的調控就可能前功盡棄。這樣不僅將面臨房價的大幅反彈，經濟結構調整的進程也會受阻受挫。

前不久，管理層首次提出“下調房價”的調控目標，相比之前提出的“抑制房價過快增長”之類的說法，彰顯調控力度的加大，表明今年樓市的政策面將依然從緊，也預示著房價調整仍未結束，今年房價依然會以“降”字當頭。

著名經濟學家樊綱說：“經過這一輪調整，有些地區價格可能下跌百分之幾十。而由于采取比較及時的措施，部分地區的房地產泡沫沒有波及二、三線城市。整體而言，房地產不存在硬著陸、崩盤的情況。”

房價收入比有望接近四年前

房價究竟跌到多少才能是合理區間？合理的房價，應該與居民的收入相適應，房價、投入和合理的利潤相匹配。

以房價收入比分析，國際上目前比較通行的說法認為，房價收入比在6倍左右為合理區間，發展中國家要稍高一點，在6—8倍之間為合理區間，一般的住房支出（包括還貸、土地稅、直接用于住房的其它開支）應小于家庭總支出的33%。如果按此判斷，部分一線城市房價總體可能要回落30%才可以達到合理的價位，整體均價大約每平方米1.2萬元。

對于地區差異化較大的中國而言，平均房價收入比與居民實際感受之間可能存在較大差距，這一點在一線城市表現得格外明顯。易居研究院數據顯示，從全國情況看，我國不同的收入階層之間房價收入比差別相當大。在房價收入比偏高的城市中，如北京、上海、杭州等，房價調整需求比較突出。

根據市場走勢，預計2012年全國新建商品住宅成交價格同比會有小幅下跌，若按近5年人均住房建筑面積的復合增長率以及城鎮人均可支配收入增幅大致估算，則2012年全國房價收入比有望降至6.87，接近2008年水平。

對于房價與成本和合理的利潤相匹配這一要求，雖然相對于房價收入比，這一指標更難取得明確的量化標準，不過從行業發展的趨勢看，未來開發商利潤率下滑是一個大趨勢，由房價超預期上漲而帶來的高利潤率時代將逐漸終結。

回歸不是無底線地降低

房價的回歸并不意味著無底線地降低。若如此，那么不僅從房地產利潤上說不通，還會造成房地產市場乃至整個大經濟環境的混亂。有專家表示，房地產轉型不能僅僅理解為是對房價的打壓。房價下跌但不會跨越其合理區間，賤買賤賣。

對于城鎮低收入和中等偏下收入群體、新就業者和外來務工人員等，急需房而又無力支付商品房房價，保障房就凸顯了其不可或缺的意義。易居研究院表示，總體而言，中等以上收入階層基本上都有能力購買商品住宅（包含經濟適用房）；但中等以下低收入階層，需要將他們納入住房保障體系中。

各地政府也正在朝著這一方向努力。以北京為例，“十二五”期間，北京市三環內將原則上不再新增供應住宅用地，四環內原則上不再新增供應集中建設的經適房項目用地。截至“十二五”末期，北京市將供應住宅用地9300公頃，其中包括4800公頃保障房用地，所占比例達到51.6%。

“居者有其屋”并不是“人人有產權”。中國銀行國際金融研究所所長宗良說，公租房是保障房的發展方向。在發展保障房的同時，應提倡租房。

來源：人民日報海外版 編輯：馬原

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