樓市2011巨變中回歸理性

在2009年中央經(jīng)濟(jì)工作會議上，房地產(chǎn)多年來第一次不再被當(dāng)作支柱產(chǎn)業(yè)來描述，敏感的地產(chǎn)人士已經(jīng)覺察到了新一波樓市調(diào)控山雨欲來的氣息。在經(jīng)歷一系列樓市調(diào)控措施之后，2011年的中國房地產(chǎn)行業(yè)在各個方面發(fā)生巨大的變革。

政策

“京十五條”力保穩(wěn)中有降

回顧北京樓市一年的發(fā)展脈絡(luò)，“京十五條”的出臺是一個重要的時間節(jié)點。今年2月16日，北京正式公布的貫徹“國八條”的“京十五條”，被稱為“史上最嚴(yán)厲”房地產(chǎn)調(diào)控措施。最引人注目的是，在先前的限購政策之上，對已擁有兩套及以上住房的京籍居民家庭、擁有一套及以上住房的非京籍居民家庭、無法提供北京有效暫住證和連續(xù)5年(含)以上在北京繳納社會保險或個人所得稅繳納證明的非京籍居民家庭，暫停其在北京購房。

“5年時間”和“必須連續(xù)”這兩項嚴(yán)苛規(guī)定，將相當(dāng)數(shù)量的非京籍人士的購房意愿擋在了門外，而已擁有兩套及以上住房的京籍居民家庭在一定時間內(nèi)也不再有購房資格。此舉對北京房地產(chǎn)市場的影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了上海、重慶試行房產(chǎn)稅的影響，無疑會凍住去年一直瘋狂的京城樓市。

此外，北京市政府今年2月28日晚間公布了今年新建普通住房價格控制目標(biāo)，明確指出今年北京新建普通住房價格與去年相比穩(wěn)中有降。這顯示出北京市政府將房價控制在合理水平的決心。

在一線城市房價調(diào)控目標(biāo)中，北京成為唯一提“降價”的城市，從內(nèi)容看“京十五條”與其他城市相比是最嚴(yán)厲的。而北京市作為調(diào)控的重點城市，調(diào)控目標(biāo)也會處于相對更高的層次。

“經(jīng)過一年調(diào)控，新建普通住房成交均價比去年下降6.3%；新建商品住房價格同比漲幅累計回落6.9個百分點，環(huán)比連續(xù)3個月停漲后在10月份開始下降；居民家庭首次購房比重接近90%，各項主要指標(biāo)變化符合調(diào)控預(yù)期。”市住建委委員王榮武說。

近日，北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，年初確定的“穩(wěn)中有降”房價控制年度目標(biāo)完成；明年北京的限購等調(diào)控政策將不動搖、不放松。

成交量

低迷中創(chuàng)下新低

與以往調(diào)控不同的是，限購令的出臺在樓市成交量上起到立竿見影的作用，“京十五條”出臺并執(zhí)行滿月之后，在這一個月里，受“限購令”影響，新房開盤量、購房需求、業(yè)主掛牌量均出現(xiàn)了明顯萎縮，樓市整體成交量跌幅達(dá)55%，買賣雙方觀望氣氛濃厚。

北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析，一季度新房住宅網(wǎng)簽總量為20747套，環(huán)比2010年四季度下降41.5%，同比2010年一季度下降35.8%；其中，上半個季度新房成交量為15178套，“京十五條”施行以來的下半個季度成交量僅為5569套，約為一季度總量的四分之一。

據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2011年上半年北京二手房成交量累計為76291萬套，同比2010年上半年下降了28.9%；其中二手住宅成交68708萬套，同比2010年上半年下降了31.7%。政府誓讓房價回歸理性的信心堅決，政策持續(xù)深入，上半年北京二手房成交量低迷，樓市明顯降溫。

從4月開始，北京二手房市場的單月成交量已連續(xù)8個月低于1萬套，最近三年來，北京二手房月成交量低于萬套的月份數(shù)合計為12個，其中有9個月出現(xiàn)在今年。北京中原市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1-11月，北京二手房成交套數(shù)為10.861萬套，同比下降36%。業(yè)內(nèi)預(yù)計，今年全年北京二手房總成交量將在11.8萬套左右，同比降幅將超過40%。由此，北京二手房交易將創(chuàng)最近三年的最低值。

成交量的變化也反映到樓市結(jié)構(gòu)上，來自北京住建委信息顯示，今年1至11月房地產(chǎn)開發(fā)投資增長12.7%，比其他固定資產(chǎn)投資增速低3.3個百分點。其中保障房投資增長1.2倍，占住宅投資31.5%，比重同比提高12.8個百分點。房地產(chǎn)市場調(diào)控引導(dǎo)和優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的作用更為明顯。