資料圖片 新華社記者 黃宗治攝

房價漲勢得到遏制，房企資金全面吃緊，保障房建設創下歷史新高……剛剛過去的2011年，中國樓市“屢調屢漲”的怪象終結。2012年樓市交易僵局能否打破，長效機制能否建立，保障房的“穩定器”作用能否發揮……這是展望2012年乃至以后中國樓市的關鍵看點。

按照中央經濟工作會議明確的精神，業內專家綜合分析，“遏制房價快速上漲”的目的初步達到。國家統計局數據顯示，2011年11月份70個大中城市住宅銷售價格繼10月之后，再次下跌。

從銀根看，央行表示，2012年將繼續實施穩健的貨幣政策，保持政策的連續性和穩定性。“目前沒有收到放松房地產開發貸和個貸的信號。”上海一商業銀行大客戶部負責人近期告訴記者。

從需求看，上海、北京、深圳、廣州四個一線城市已相繼表態，今年均將繼續執行住房限購政策。投資投機性需求今年可能繼續受到遏制。

從供應看，去年的中央經濟工作會議強調，加快普通商品住房建設，擴大有效供給。各地去年中小套型住房供地和建設比重均明顯上升，再加上庫存增加，今年樓市不具備因供應短缺而產生“搶購”的環境。

值得關注的是，一些重點城市正在重估房地產的定位。業內人士指出，這將深刻地影響市場預期，進一步削減房價反彈的“心理基礎”。

不過，業內人士同時提醒，不排除一些二、三線城市房價今年仍然上漲。為防止上漲動力的“過快轉移”，要通過責任機制嚴格確保政策執行到位。

這一輪調控中，與房價穩中有降伴生的，是交易僵局的持續。在年均城市化速度近1％、住房建設仍被認為處于“絕對短缺”的時期，交易的持續萎縮不是正常情況。

中國房產信息集團的數據顯示，2011年上海房價下跌了0．56％，但供應和成交量均明顯下降；成交降幅更是接近兩成，創近7年來新低。

如何打破僵局？主要是“兩端發力”。對開發商，卡緊資金流，消除其囤房、囤地的根基，使其回歸到通過銷售房屋回收成本的路徑上來；對購房者，則是要為其合理的自主、改善型需求提供釋放通道，使市場恢復正常的活躍度。

住建部部長姜偉新強調，將嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策，支持居民的合理購房需求，優先保證首次購房家庭的貸款需求。

正如房價的過快上漲不可持久，調控的猛藥、狠招也不能長用不懈。在堅持調控政策不動搖的同時，權威人士表示，各方面要積極探索，完善符合中國國情和市場經濟規律的住房政策體系。

上海市房地產科學研究院副院長嚴榮認為，未來的樓市調控還應補足兩方面的軟肋，一是基礎性工作有待進一步推進，包括居民住房信息、住房困難人群的信息等，為調控政策制定提供科學依據；二是制度性創新需要加強，比如房產稅的完善與推廣、中央及地方稅收分配制度的改革等。

根據中央部署，2012年要繼續推進“房產稅改革試點”。“房產稅改革試點，體現了市場經濟要運用規范的經濟手段進行間接調控，而經濟手段里稅收是不可忽略的政策組合工具。”財政部財政科學研究所所長賈康說。

2011年，1000萬套保障房的開工量創下歷史之最，也在改變著樓市的格局。加上今年計劃開工的700萬套，兩年內開工建設的保障房，幾乎達到整個“十二五”建設任務的一半。

“保障房正加快從藍圖變成實際供應，在深層次上影響著購房者的預期，還能緩沖商品房投資下降對經濟發展的影響，起著市場‘穩定器’的作用。”上海徐匯區房管局局長陳繼剛說。根據國務院部署，至“十二五”期末，保障房的覆蓋面將達到20％。

來源：新華網 編輯：張少虎