元旦期間一線城市樓市繼續(xù)冷清，購房者觀望情緒濃厚，北京、上海樓市成交量同比大幅下跌。這種慘淡局面主要是因?yàn)殚_發(fā)商促銷不給力，各地只有少量領(lǐng)跌的樓盤吸引到剛需購房者，成交略有回升。

業(yè)內(nèi)人士指出，2012年樓市調(diào)控不會放松，只有房價(jià)繼續(xù)回落才有望帶動(dòng)成交量回暖。在未來供應(yīng)量增加的預(yù)期下，開發(fā)商面臨更嚴(yán)峻形勢，樓市可能進(jìn)入“拼跌時(shí)代”。

住宅成交大幅下降

上海地區(qū)元旦期間樓市成交慘淡。據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)，2012年1月1日上海成交84套商品房；1月2日上海成交129套商品房，其中住宅類商品房成交量只有21套；1月3日，上海市商品房成交97套。

與前幾年元旦假期情況相比，2012年上海樓市成交跌幅巨大。2011年1月1日至3日，元旦三天沒有成交數(shù)據(jù)，不過在隨后兩天，上海樓市就出現(xiàn)井噴，1月4日商品房成交933套，1月5日成交960套。而之前的2010年元旦期間商品房日成交量約500套，2009年元旦期間日成交量也有350套。

中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，北京地區(qū)2012年1月1日-2日住宅(包括新房和二手房)網(wǎng)簽總量為335套，與2011年同期相比大幅下跌67%。其中新房住宅網(wǎng)簽總量為323套，同比下跌66%；二手住宅網(wǎng)簽總量為12套，同比下跌84%。

深圳樓市表現(xiàn)較平穩(wěn)。1月1日和2日，深圳成交住宅159套，與2010年同期的160套相比基本持平。成交均價(jià)從2010年每平方米16469元上漲到2012年的每平方米20849元。業(yè)內(nèi)人士分析，元旦期間深圳樓市成交均價(jià)上漲，一方面可能與成交結(jié)構(gòu)有關(guān)，另一方面也說明深圳樓市實(shí)質(zhì)性松動(dòng)還未開始，目前的在售新盤也以“暗降”優(yōu)惠方式為主。

廣州元旦期間不少樓盤甚至取消了優(yōu)惠活動(dòng)。中原地產(chǎn)廣州項(xiàng)目部經(jīng)理黃韜估計(jì)，元旦廣州樓市的成交較去年同期下降20%-30%，成交均價(jià)則比去年同期上漲約10%。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，北京、上海等地2012年元旦期間的住宅網(wǎng)簽量與2011年同期相比雖然跌幅較大，但是與最近的2011年端午節(jié)、中秋節(jié)和國慶節(jié)相比，交易量有較明顯回暖。2011年四季度新房和二手房價(jià)格的不斷回落，激發(fā)了部分購房人的買房意愿。

樓盤促銷成色欠佳

元旦前后(2011年12月31日至2012年1月3日)，上海市有6個(gè)住宅項(xiàng)目開盤，總計(jì)推出房源1300余套，開盤均價(jià)約23000元/平方米，這也是近6周以來開盤均價(jià)首度超過20000元/平方米。

總體看，2012年1月上海新盤上市數(shù)量稀少，預(yù)計(jì)只有8個(gè)項(xiàng)目開盤，不但與2011年12月相比數(shù)量大減，也不到2011年1月開盤數(shù)目的一半。低價(jià)入市的普通住宅將延續(xù)之前的優(yōu)惠，暫未傳出有更大優(yōu)惠。業(yè)內(nèi)人士分析，上海的開發(fā)商似乎都有意避開1月的傳統(tǒng)淡季，今年農(nóng)歷春節(jié)較早，加上2011年樓市“寒氣未退”，是造成2012年1月開盤項(xiàng)目數(shù)量特別少的重要原因。

北京樓市觀望氣氛濃厚。中國證券報(bào)記者走訪發(fā)現(xiàn)，元旦期間看房人群的確不在少數(shù)，但多數(shù)以觀望為主。售樓處工作人員表示，大多數(shù)看房者都只是過來實(shí)地“踩點(diǎn)”、看看戶型、詢問優(yōu)惠，并沒有強(qiáng)烈的入市意愿。一位看房者表示：“年關(guān)將至，也沒有多少心情買房子，即使出手也要等到農(nóng)歷春節(jié)以后了。”

由于強(qiáng)烈的降價(jià)預(yù)期，目前多數(shù)準(zhǔn)購房者更傾向購置現(xiàn)房。元旦期間，北京樓市新開盤的項(xiàng)目并不多。位于大興區(qū)舊宮的東亞五環(huán)國際是為數(shù)不多的1月1日開盤的項(xiàng)目之一，均價(jià)14500元/平方米，預(yù)計(jì)2014年入住。樓盤銷售人員表示，元旦期間咨詢和看房的人不少，但多數(shù)仍“在觀望”。

元旦假期廣州市的幾個(gè)指標(biāo)性樓盤的售價(jià)也未見松動(dòng)。和記黃埔番禺項(xiàng)目珊瑚天峰在元旦假期并無任何優(yōu)惠，這個(gè)曾經(jīng)被稱為廣州降價(jià)第一盤的珊瑚天峰如今價(jià)格已經(jīng)恢復(fù)高位，毛坯房17000元/平方米。正在銷售中的越秀區(qū)的東方文德廣場，售價(jià)為29000元至38000元／平方米，均價(jià)33000元，號稱“新年巨惠”，可實(shí)際上與上周開盤時(shí)的報(bào)價(jià)幾乎沒有差別。

降價(jià)空間有望開啟

對于2012年樓市走勢，亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為，2011年住宅交易量持續(xù)下滑引發(fā)價(jià)格松動(dòng)，2012年樓市調(diào)控不會放松，這會加深市場的降價(jià)預(yù)期和購房者的抄底心態(tài)。購房者的集體觀望將使得2012年上半年樓市成交量仍難轉(zhuǎn)暖，但入市樓盤恐將繼續(xù)增加，開發(fā)企業(yè)資金將更緊張。

一方面，2009、2010兩年供地高峰期過后，2011年出現(xiàn)了項(xiàng)目開工潮。以北京市為例，2011年1-11月，北京全市商品住宅新開工面積為2445.2萬平方米，比上年同期增長45.5%，開工量的加大意味著眾多項(xiàng)目進(jìn)入了開盤“倒計(jì)時(shí)”。另一方面，2011年樓市成交清淡，一些新項(xiàng)目一再推遲上市，但拖至2012年，開發(fā)商的資金壓力已至高位，亟待銷售回款緩解資金困境，將不得不冒著市場風(fēng)險(xiǎn)強(qiáng)行開盤。

北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，2011年幾乎所有大中城市的樓市都無可幸免地遭遇寒潮。預(yù)計(jì)2012年的中國房地產(chǎn)市場，將在“限速”中前行。“目前來看拐點(diǎn)漸顯，預(yù)期在6-12個(gè)月內(nèi)房價(jià)還有可能出現(xiàn)10%-20%的下調(diào)空間。北京等一線城市房價(jià)繼續(xù)下調(diào)超過15%的可能性非常大，而二三線城市出現(xiàn)10%左右下跌的可能性也非常大。”

之前曾一舉跌破“萬元”單價(jià)的上海寶山區(qū)樓盤旭輝瀾悅灣，預(yù)計(jì)1月還將加推新房，價(jià)格仍可能在萬元以下。樓盤相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，之前的定價(jià)策略表明唯有讓利才能搶跑市場，未來市場壓力依然巨大，開發(fā)商只有放棄幻想，給出符合購房人心理預(yù)期的價(jià)位，才可能快速回籠資金。正在上海降價(jià)銷售的星河灣董事長黃文仔也表示，主動(dòng)下調(diào)價(jià)格是對調(diào)控政策的響應(yīng)，目前整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入寒冬。

世聯(lián)地產(chǎn)董事長陳勁松日前表示，現(xiàn)在是開發(fā)商想降價(jià)又不敢降，只能采取回購等“曲線救國”的方式。2012年上半年會形成真正有利于開發(fā)商降價(jià)的環(huán)境，屆時(shí)開發(fā)商的促銷將由現(xiàn)在“暗降”升級為“明降”。

多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士指出，預(yù)計(jì)2012年一季度或?qū)⒂懈蠓鹊摹敖祪r(jià)潮”出現(xiàn)，屆時(shí)或?qū)⒁l(fā)一波剛需入市“購房潮”，隨后樓市成交量才能逐步回升。（記者萬晶 陳瑩瑩 張昊）

來源：中國證券報(bào) 編輯：馬原