正如近期的高溫天氣一樣,房地產(chǎn)市場也處于持續(xù)的火熱之中,并逐漸由新房市場傳遞到二手房。央行近期的連續(xù)降息進一步提振了市場預(yù)期,使得剛性需求加快了入市步伐,各地二手房銷量也由此出現(xiàn)明顯回升。伴隨銷量的回暖,二手房價格是否會“步步高升”?在持續(xù)的樓市調(diào)控政策之下,未來數(shù)月,二手房市場將走向何方?

二手房淡季不淡逆市飄紅

6月份本是傳統(tǒng)的樓市淡季,但多地的二手房銷量大幅上升,成交量創(chuàng)下一年多來的新高。

北京6月份二手房簽約量刷新限購以來的紀錄。北京市住建委的數(shù)據(jù)顯示,6月北京二手房網(wǎng)上簽約14863套,連續(xù)兩個月保持了大幅上漲態(tài)勢。

在上海,這種回暖跡象更加明顯。21世紀不動產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,6月,上海共成交19300套二手房,環(huán)比增幅達20.3%,創(chuàng)下近17個月新高。

不僅是一線城市,越來越多的二線城市二手房市場也加入到回暖之中。武漢市房管局近日發(fā)布統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,6月份二手房成交2349套,同比增10.33%;杭州透明售房網(wǎng)的數(shù)據(jù)則顯示,6月杭州主城區(qū)二手房簽約2591套,環(huán)比上漲33.21%,創(chuàng)下近18個月新高。

在成交量普遍回升的同時,房價也隨之水漲船高,迅速止跌返漲。

武漢市漢陽濱江的一個高端樓盤日前開門迎客,開盤價為6999元/平方米,而緊鄰的二手房掛牌價均突破了10000元/平方米,加上后期稅費,其價格足足比新房高出50%,但是仍然吸引了許多購房者。

記者走訪了武昌、東湖等城區(qū)的多個房產(chǎn)中介后發(fā)現(xiàn),伴隨近期市場成交回暖,二手房漲價的情況較為普遍,議價空間有所縮減。武漢市房管局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,6月份武漢二手房成交均價4563.7元/平方米,環(huán)比上漲2.55%。

同樣的漲價行為,在全國其他城市的二手房市場中也較為普遍。中國指數(shù)研究院日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,6月,全國十大城市主城區(qū)二手住宅樣本平均價格為20491元/平方米,各地環(huán)比價格均出現(xiàn)上漲,平均漲幅為0.26%。其中,上海、北京、廣州等一線城市漲幅明顯。

9折利率現(xiàn)身二手房市場

業(yè)內(nèi)認為,近期央行兩度降息之后,剛需買家入市意愿明顯提升,少量改善性需求也準備在預(yù)想中的房價回調(diào)潮來臨之前盡快出手,由此導(dǎo)致近期二手房市場出現(xiàn)回暖局面。

武漢億房網(wǎng)研究中心研究員鄢峰說,近期有許多二手房購房者擔(dān)心價格上漲而匆忙購房,使得成交量出現(xiàn)短期大幅上漲。此外,6、7月份是傳統(tǒng)畢業(yè)季,中、高考之后活躍的學(xué)區(qū)房交易也在一定程度上帶動了二手房交易量的攀升,并由此拉動了房價上漲。

武漢一房地產(chǎn)中介經(jīng)紀人李濤告訴記者,目前許多待售二手房都是2008年房價高峰期前后購買的,均價都在7000元/平方米左右,房主不可能虧本賣,所以價格很難降下來。

“漲價現(xiàn)象在第二次降息后出現(xiàn)的較多,但因幅度不高,許多購房者還是可以接受,這兩天咨詢二手房的客戶已明顯增多?！蔽錆h魯巷一家中介的客戶經(jīng)理說,他已能感受到降息給市場帶來的影響。

記者日前從武漢部分銀行了解到,目前二手房首套房貸也可以提供優(yōu)惠利率,并以9折利率居多。

以前,由于信貸額度緊張,多數(shù)銀行放貸主要考慮新房市場,部分房齡較長的二手房很難申請到貸款,優(yōu)惠利率更是鮮有所聞。業(yè)內(nèi)認為,降息加上貸款利率優(yōu)惠,有望將對價格較為敏感的剛需購房者拉回二手房市場。

反彈缺乏明顯動力

在貨幣政策微調(diào)的背景下,購房者買房意愿逐漸增強。但業(yè)內(nèi)人士坦言,在樓市調(diào)控不放松的前提下,二手房市場“量價交換”的格局很難改變。賣家只有順應(yīng)形勢、降價放量才能吸引買家入市,報價堅挺將加重觀望氛圍,從而引發(fā)新一輪博弈。

搜房網(wǎng)研究員姚銳分析認為,目前二手房市場上出現(xiàn)的成交低位回暖、價格小幅走高的情況屬于暫時的結(jié)構(gòu)性變化。而市場上小戶型的優(yōu)惠房源所剩不多,大部分待售的是改善型、大戶型房源。因此,后期二手房市場的持續(xù)火熱缺乏明顯動力。

近期,中央相關(guān)部委頻頻表態(tài),將堅持房地產(chǎn)調(diào)控不放松,抑制投資、投機性需求入市。在限購令的約束以及高庫存的壓力下,業(yè)內(nèi)普遍認為二手房價尚不具備反彈條件。

“目前二手房市場的確出現(xiàn)回暖跡象,但是不可能出現(xiàn)之前房價大幅上漲的情況。”中南財經(jīng)政法大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長張東教授說,相對來講,目前二手房價格反彈幅度微弱,遠小于之前的降價幅度。二手房價格回暖前景尚不明朗,下跌趨勢并沒有完全改變。

張東表示,當前,二手房房東對價格的反應(yīng)速度明顯快于開發(fā)商的調(diào)整步伐,因為其定價依據(jù)更簡單直接。“不過,在新房價格不具備上漲條件的前提下,二手房東同樣不可貿(mào)然對價格抱過多幻想?！?/p>

來源：新華網(wǎng)   編輯：許銀娟