昨天，京城各家中介機(jī)構(gòu)的北京房屋租賃報(bào)告接連出爐。由于房屋租賃市場目前沒有官方數(shù)據(jù)發(fā)布，各家中介公司根據(jù)過往一年業(yè)績總結(jié)出來的報(bào)告就成了衡量北京房租變化的唯一標(biāo)準(zhǔn)。

隨著CPI漲幅的回落，京城房屋租賃市場的火熱勁兒也隨之減弱，但由于貸款利率上揚(yáng)，一些指望著靠房租還貸的房主又提高了租賃預(yù)期。記者昨日從多家中介機(jī)構(gòu)和分析師處獲悉，房貸利率的上漲不僅直接吞掉了房價(jià)降幅給市民帶來的實(shí)惠，甚至影響到了租房一族的腰包。

供需平衡催穩(wěn)房租

根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)，2011年北京租賃市場成交平均租金3280元，年度漲幅為13%，相對(duì)于2010年19%的年度漲幅而言，下降6個(gè)百分點(diǎn)，漲幅出現(xiàn)顯著回落。而據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2011年北京市場房租的上漲幅度只有4%，和往年相比，去年的住宅租賃市場要冷靜得多。

業(yè)內(nèi)人士分析，這一差異是因?yàn)槎咴谌凶赓U市場上布點(diǎn)情況不同所導(dǎo)致的。目前，鏈家、我愛我家和中原三家中介機(jī)構(gòu)占到北京租房市場的前三位。

記者從一張CPI漲幅和租金漲幅走勢的比較圖上看出，租金的上漲通常滯后于物價(jià)上漲一至兩個(gè)月。隨著物價(jià)的穩(wěn)定，鏈家地產(chǎn)分析師張?jiān)骂A(yù)測，2012年租金上漲壓力依然普遍存在，但隨著租賃市場調(diào)控措施的不斷深入，預(yù)計(jì)全年租金漲幅很難超過10%，或?qū)?chuàng)下近3年以來的新低。

同時(shí)，租房市場供應(yīng)量的增加和需求量的穩(wěn)定，也在一定程度上使租金漲幅維持相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài)。尤其是2011年春節(jié)前后的租賃高峰期，3月成交量環(huán)比上漲5%，漲幅較去年減少一半之多。主要原因?yàn)?010年年底和2011年春節(jié)前的一段時(shí)間，部分人群提前換租，促使節(jié)后的租賃需求并沒有出現(xiàn)往年常見的爆發(fā)式增長。

六成房主打算提租

機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，隨著整體租金的水漲船高，目前至少60%的業(yè)主在合同到期后都存在上漲租金的預(yù)期。尤其在當(dāng)前業(yè)主還貸壓力加大、物價(jià)水平不斷上漲的情況下，業(yè)主追求租金收益最大化的心態(tài)難以改變。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年全市租賃成交樓盤約3800個(gè)，比2010年成交樓盤增加190個(gè)。淡市下業(yè)主出租意愿明顯加強(qiáng)。2011年受樓市調(diào)控影響，二手房成交價(jià)格不斷下降，一些業(yè)主出售價(jià)格難以達(dá)到預(yù)期，同時(shí)又并不急于出售，因此選擇出租，以減少空置成本。

此外，2010年以來貸款利率累計(jì)上漲1.25個(gè)百分點(diǎn)，100萬貸款的利息額增加12.9萬元，月供增加7.4%。加息后百萬貸款的月供為7783元，當(dāng)前的平均月租金能夠抵消四成月供。雖然通過每月租金支付月供仍有較大的缺口，但也能夠緩解業(yè)主的部分還貸壓力，增加其出租意愿。而對(duì)于2008年以前開始持有房產(chǎn)的大部分人群來說，當(dāng)前的租金水平則完全可以承擔(dān)其以租養(yǎng)貸的壓力。

租賃需求將超百萬

從部分房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的年終統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中顯示，2011年全年外地人士租賃占比70%，比2010年增加3個(gè)百分點(diǎn)，成交規(guī)模超過70萬套。分析師認(rèn)為，“京十五條”對(duì)于外地戶籍人士購房的嚴(yán)格限制，促使部分打算買房的外地戶籍人士不得不繼續(xù)滯留在租賃市場。

未來租賃市場受外地來京人士租房需求影響所表現(xiàn)的壓力將越來越大。從限購的角度來看，如果納稅、社保滿5年才可購房的政策不改變，按照每年向北京流動(dòng)的外地戶籍人口數(shù)量計(jì)算，其衍生出的租賃需求人口規(guī)模將達(dá)到180萬人。