《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者 孫維晨|北京報(bào)道

限購(gòu)范圍再度擴(kuò)大，這次是在那些被稱為“房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快”的二三線城市里。

7月12日，溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二三線城市也要采取必要的限購(gòu)措施。

與此同時(shí)，由于一些二三線城市甚至中小城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，住建部已經(jīng)開(kāi)始調(diào)查分析成因，并將據(jù)此初步擬定下一步限購(gòu)的城市名單。

實(shí)際上，早在5月份，一部分二三線城市房?jī)r(jià)和銷售數(shù)據(jù)的快速攀升已經(jīng)引起決策層和主管部門的警覺(jué)。或許，正是這部分市場(chǎng)數(shù)據(jù)直接引發(fā)了最上層“防患于未然”的決心。

相對(duì)于大企業(yè)的巋然不動(dòng)，中小企業(yè)開(kāi)始變得更加恐懼——二三線城市“限購(gòu)”意味著資金鏈更加緊張。

中央怕地方“放松警惕”？

肇始于2010年4月份的“新國(guó)十條”是中國(guó)政府調(diào)控房地產(chǎn)使用“限購(gòu)”手段的最早行政命令。

隨后，京、滬、廣、深等一線房地產(chǎn)市場(chǎng)紛紛開(kāi)始執(zhí)行限購(gòu)。而一部分非一線城市的熱點(diǎn)區(qū)域逐步加入到限購(gòu)行列中。

不過(guò)隨著政策延續(xù)推演，個(gè)別地方政府開(kāi)始對(duì)“限購(gòu)政策”略顯放松。

2011年3月份，湖南長(zhǎng)沙出臺(tái)限購(gòu)令細(xì)則，只限購(gòu)90平米以下的小戶型住宅單位。這種“限小不限大”的做法被一些分析機(jī)構(gòu)視為限購(gòu)令的放松。

隨后，海南、大連等地也被傳出放松“限購(gòu)”的消息，而相關(guān)部門則一一辟謠。

或許，這些城市的“放松警惕”讓決策層擔(dān)心政策的連續(xù)性和持久性。有接近住建部的人士告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者：“這種國(guó)家級(jí)的宏觀調(diào)控，如果有城市執(zhí)行不到位，中央或許可能會(huì)擔(dān)心政策的權(quán)威性和嚴(yán)肅性。”這位人士認(rèn)為，這有可能成為中央推動(dòng)“限購(gòu)”措施的動(dòng)力之一。

如果說(shuō)個(gè)別城市“放松了警惕”并非普遍現(xiàn)象，那么全國(guó)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)鍵數(shù)據(jù)的變動(dòng)則更能讓中央感受到壓力。

長(zhǎng)江證券房地產(chǎn)分析師蘇雪晶認(rèn)為，如果以年初至今漲幅超過(guò)5%為標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)計(jì)，據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，在100個(gè)樣本城市中還有14個(gè)大小不同的城市房?jī)r(jià)增幅超過(guò)5%。其認(rèn)為，擴(kuò)大限購(gòu)至二三線城市的效果還要有待觀察。

蘇雪晶報(bào)告中的數(shù)據(jù)顯示，未執(zhí)行限購(gòu)政策的濰坊市從年初至今的房?jī)r(jià)漲幅達(dá)到9.27%。已執(zhí)行限購(gòu)政策的徐州從年初至今漲幅達(dá)到7.22%。洛陽(yáng)也執(zhí)行限購(gòu)，同時(shí)間內(nèi)漲幅達(dá)到6.71%。

在上述100個(gè)城市樣本中，未執(zhí)行限購(gòu)政策的城市占59個(gè)。

與價(jià)格出現(xiàn)高漲幅相匹配的是，近期市場(chǎng)的銷售數(shù)據(jù)也出現(xiàn)了攀升。今年上半年全國(guó)70大中城市商品房銷售面積為4.4億平方米，同比增長(zhǎng)12.9%。比1到5月份提高3.8%。而1到5月份銷售面積比1到4月份提高2.8%。上半年住宅銷售面積同比增加12.1%，增速比1到5月份擴(kuò)大3.6%。6月份當(dāng)月全國(guó)商品房銷售面積為11487萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)24.7%。5月份的銷售面積同比增加18.5%，5月單月銷售總額達(dá)到4542億元，單月同比增長(zhǎng)36.2%

在一個(gè)月前，就有不止一家市場(chǎng)機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)國(guó)家或許將限購(gòu)政策推廣到二三線城市。

華創(chuàng)證券分析師高利認(rèn)為，在經(jīng)歷4月份短暫的負(fù)增長(zhǎng)之后，5月份銷售額和銷售面積均出現(xiàn)較高正增長(zhǎng)。剔除去年5月份基數(shù)較低的原因，數(shù)據(jù)顯示在經(jīng)過(guò)3個(gè)月政策消化期后，限購(gòu)政策的作用在減弱，并且部分開(kāi)發(fā)商部分樓盤促銷效果良好，也促使市場(chǎng)剛性需求的釋放。

高利分析，5月份“漂亮”的行業(yè)數(shù)據(jù)顯示市場(chǎng)經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間消化，限購(gòu)政策的作用在微觀執(zhí)行層面被削弱。

由于部分開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷，使得購(gòu)房者并未明顯形成房?jī)r(jià)看跌預(yù)期，主動(dòng)提高首付比例甚至全款購(gòu)房者數(shù)量增多。這顯示購(gòu)房者仍然具有較強(qiáng)購(gòu)買力。目前地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與調(diào)控背道而馳，5月銷售數(shù)據(jù)的放量有可能換來(lái)限購(gòu)政策的推廣。

中小開(kāi)發(fā)商的恐慌

有報(bào)道稱，早在6月中旬，國(guó)務(wù)院以及住建部就已經(jīng)開(kāi)始考慮在部分房?jī)r(jià)上漲較快的二三線以及中小城市實(shí)施限購(gòu)政策，住建部還特意為此擴(kuò)大了房?jī)r(jià)監(jiān)控系統(tǒng)城市目標(biāo)的范圍。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》表示：“目前我還不確定國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議所說(shuō)的二三線城市應(yīng)該如何執(zhí)行限購(gòu)政策。但我認(rèn)為，住建部等部門會(huì)和個(gè)別房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市政府商議具體措施。未來(lái)每個(gè)城市的限購(gòu)措施可能也不一樣。”

另?yè)?jù)接近住建部的一位消息人士告訴記者：“在二三線城市執(zhí)行限購(gòu)政策肯定會(huì)區(qū)別對(duì)待。主要針對(duì)近期房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快過(guò)高的幾個(gè)城市。而具體手段和措施依舊可能是使用戶籍門檻、納稅和社保門檻以及其他因地制宜的手段。不過(guò)，我個(gè)人認(rèn)為，這次限購(gòu)不會(huì)大規(guī)模鋪開(kāi)。只會(huì)在冒頭的城市開(kāi)展。目前還沒(méi)有具體實(shí)行的時(shí)間表。”

不管怎樣，這些二三線城市里的中小開(kāi)發(fā)商已經(jīng)變得更加恐懼。

記者在河北省唐山市走訪期間，一位要求匿名的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》：“如果限購(gòu)，可能企業(yè)的資金就會(huì)比較緊張。”唐山作為資源型城市有其獨(dú)特性。“這里有大量的陶瓷廠老板、鋼鐵工廠老板等等。有錢人多了自然推高唐山的房?jī)r(jià)。”如果唐山推出限購(gòu)政策，銷售量肯定會(huì)下降。

在唐山市區(qū)和郊區(qū)，大量在建樓盤拔地而起。唐山擁有大量的重工業(yè)和制造業(yè)，旗下巨大數(shù)量的員工無(wú)疑將成為這些樓盤的潛在消費(fèi)者。不過(guò)，據(jù)說(shuō)一些在唐山?jīng)]有儲(chǔ)備土地或存量樓盤的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)十分著急。由于沒(méi)有銀行信貸和其他可靠的融資渠道，他們已無(wú)力競(jìng)拍土地。而沒(méi)有在售樓盤則意味著他們已經(jīng)沒(méi)有“口糧”可以維持。

陽(yáng)光100副總裁范小沖告訴記者，一旦限購(gòu)擴(kuò)大到二三線城市，中小房企將面臨“樓盤賣不動(dòng)，賣掉后按揭下不來(lái)”的尷尬。受此困擾的中小企業(yè)可能短期內(nèi)不會(huì)倒閉，但是因?yàn)槭种谐钟型恋兀麄儗⒊蔀榇笃髽I(yè)兼并重組的目標(biāo)。

萬(wàn)科北京分公司總經(jīng)理毛大慶接受媒體采訪時(shí)表示，如果限購(gòu)令推行到一些有萬(wàn)科在售項(xiàng)目的二三線城市，萬(wàn)科不會(huì)考慮降價(jià)。“我們會(huì)根據(jù)市場(chǎng)合理定價(jià)。”

這實(shí)際反映出一種不同就是，大企業(yè)依靠?jī)?chǔ)備土地和大量在售樓盤項(xiàng)目可以持續(xù)抵御限購(gòu)政策，而土地資金匱缺的小企業(yè)幾乎進(jìn)入無(wú)能為力的地步。

香港上市房企佳兆業(yè)首席財(cái)務(wù)運(yùn)行官?gòu)堷櫣庹J(rèn)為，當(dāng)前三線城市投資者比例并不高，限購(gòu)雖然“一定會(huì)打擊銷售”，但應(yīng)該不會(huì)是決定性的。公司不會(huì)因此而改變分散投資的策略，會(huì)繼續(xù)發(fā)展二三線城市。

范小沖向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》置評(píng)說(shuō)：“二三線城市房?jī)r(jià)快速上漲不僅僅是大城市投資需求擠出效應(yīng)的體現(xiàn)，更重要的因素是這些城市的城市化進(jìn)程所決定的。一旦樓市限購(gòu)將限制這些勞動(dòng)力進(jìn)入這些城市。”不能因?yàn)橄拶?gòu)令在大城市行之有效而肆意將其擴(kuò)大至二三線城市。

7月21日，據(jù)媒體報(bào)道，河北廊坊市發(fā)布今年市區(qū)的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，建議新建普通商品住房?jī)r(jià)格最高不得高于9000元/平方米，來(lái)擠壓一線城市限購(gòu)之后的溢出性泡沫。

來(lái)源：中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊  編輯：段若蘭