自住型需求亦“受傷”
對住宅需求方的調(diào)控最具有“計(jì)劃經(jīng)濟(jì)”色彩的莫過于“限購令”了：房價過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)。而上海、深圳和北京率先頒發(fā)限購具體細(xì)則。不過，這一規(guī)則有效性似乎不大，11月下旬，全國樓市再現(xiàn)止跌回升，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為與“限購令”到期不無相關(guān)。
而對需求方造成更為長期影響的，是首付提高至30%、差別化信貸以及利率的上調(diào)。長江證券研究報告指出，現(xiàn)行信貸政策不僅對投資投機(jī)性予以打擊，自住型需求也有影響。其中，首付上調(diào)對自住型需求的影響更大，而利率上調(diào)則對二套房影響較大——“自住型需求對首付的敏感程度要超過對利率的敏感程度，而二套房對于利率優(yōu)惠則更為敏感”。
長江證券首席地產(chǎn)分析師蘇雪晶在報告中還具體列出利率從7折提高至8.5折時，“10 年期、15 年期、20 年期月度還款額分別上升了4.22%、6.12%、7.87%”。而當(dāng)貸款利率由8.5 折變?yōu)?.1 倍之后，“ 10 年期、15 年期、20 年期月度還款額分別再度上升了6.98%、10.04%、12.81%。”
從其報告中觀點(diǎn)中可以看出，蘇雪晶似乎更為看好從緊貨幣政策給樓市帶來的影響。
開發(fā)商拿地有術(shù)融資有道
此輪樓市調(diào)控中，最為彰顯政府調(diào)控決心的莫過于對開發(fā)商融資渠道的一系列緊縮政策：股市融資、重組基本暫停；銀行信貸收緊；房地產(chǎn)信托開始被監(jiān)管部門“整肅”；而外資涌入也處于監(jiān)管之中……
不過，政策總是存在一定的時滯性，而總有人樂于對房地產(chǎn)開發(fā)商資金“輸血”：地產(chǎn)新政以來，股市融資之路被堵塞——無論是重組還是定向增發(fā)都無從談及。而雖然“國十條”出臺后，房地產(chǎn)信貸投放量有所降低，但是7月份開始，房地產(chǎn)開發(fā)貸款又再次反彈。WIND數(shù)據(jù)顯示，1-10月份房地產(chǎn)開發(fā)資金來自于國內(nèi)貸款總值為1.04萬億，占比2009年全年的92.47%。大型房企（如招商地產(chǎn)）更動輒得到銀團(tuán)提供的數(shù)十億貸款，9月末，房產(chǎn)開發(fā)貸款余額2.3萬億元，同比增長21.5%。
而對于中小型房企來說，雖然銀行信貸緊縮對其確有影響，但還有房地產(chǎn)信托資金上陣助力。銀信合作叫停之后，又有集合信托資金和國外熱錢涌入。截至11月26日，全國完成備案的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)有108家，環(huán)比增長157.14%，1-10月，房地產(chǎn)開發(fā)資金中對外資的使用額度同比上升48.04%。2010年1-10月份高達(dá)1500億元的房地產(chǎn)集合信托發(fā)行規(guī)模，已經(jīng)超過2009年全部信托產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模，是投向于房地產(chǎn)領(lǐng)域集合信托發(fā)行規(guī)模總值的3倍還多！當(dāng)監(jiān)管機(jī)構(gòu)對發(fā)行規(guī)模最高的5家信托公司“叫停”后，這一年已經(jīng)幾乎結(jié)束了！
而幾乎每年的1季度都是銀行信貸發(fā)放旺季，也難怪多位專家和分析稱開發(fā)商資金流其實(shí)并不如市場傳言那般緊張，甚至還處于較好的狀態(tài)。
為開發(fā)商資金流并未惡化提供證明的，是11月25日以來的“地王”在各地再次涌現(xiàn)。不過，此次開發(fā)商拿地價格的溢價率基本在50%-100%之間，而非年初動輒高達(dá)數(shù)倍的溢價率。有專家指出，這凸顯開發(fā)商日益謹(jǐn)慎理性。
不過，對于房地產(chǎn)開發(fā)商的資金流，華創(chuàng)證券地產(chǎn)分析師楊現(xiàn)領(lǐng)有不同看法。他認(rèn)為，宏觀層面旨在管理通脹預(yù)期和資產(chǎn)泡沫，收縮流動性的“總量對沖”和“增量控制”也都會開發(fā)貸款和個人按揭貸款產(chǎn)生一定的沖擊，這是目前房地產(chǎn)市場流動性緊縮的主要原因。就明年的情況來看，貨幣緊縮的步伐會持續(xù)，新增信貸的額度也將控制在7萬億左右，比10年稍低，這意味著開發(fā)商面臨的整體信貸環(huán)境仍難樂觀。另外，將于近期逐步開展的對土地抵押貸款的清理，也將對一部分“土地重復(fù)抵押”的企業(yè)產(chǎn)生負(fù)面影響。考慮到目前的調(diào)控政策短期內(nèi)仍短期退出，開發(fā)商資金流的整體緊張情況將會持續(xù)。