編者按：在各方政策對“高房價”圍追堵截中，今年8-9月份樓市出現“小陽春”，近段時間以來，“地王”逆市而出，似乎昭示著調控之路益發(fā)漫長修遠。但近日人民大學發(fā)布的一份研究報告預計，明年房價將下降近20%，對房價下跌又極為樂觀。更主要的是，通脹大背景下，政策效果將如何顯現，公眾對于房價保值增值的預期又將如何？房地產開發(fā)商是否“差錢”，明年房價走勢如何？今天本報將推出房地產深度調查，試圖尋求答案。

“地王”再躁動 誰是樓市泡沫幕后推手

2009年和今年年初，“地王”頻出，不斷“創(chuàng)造”拿地總價和樓面價格的最高紀錄。4月17日新“國十條”的出臺，標志著新一輪樓市調控的開始，終止了以央企為代表的、一幕幕“財大氣粗”的拿地鬧劇的上演。8-9月份樓市出現“小陽春”，也在“9·29”樓市二次調控中戛然而止——“銀十”神話并未上演。然而，樓市暫時的冷清并不代表房價就會下跌，而更為“尷尬”的是，11月下旬開發(fā)商們已經按捺不住拿地熱情。就在11月25日，證監(jiān)會副主席莊心一對外接受采訪時表示，房企重組已暫停，但當外界紛紛猜測開發(fā)商資金鏈緊繃程度時，開發(fā)商卻出手拿地——一日三地同時誕生新“地王”！

11月26日，住房和城鄉(xiāng)建設部副部長仇保興，在公開場合提及房價過高過快增長將會引起四大問題：房價過快增長易引發(fā)資產泡沫，若泡沫破裂易導致居民出現“負資產”，影響社會穩(wěn)定；另一方面會引致投資投機性需求旺盛，對實體經濟資金需求產生“擠出效應”；而房價過高，超出居民平均收入水平易引起社會公平和穩(wěn)定，另一方面則會導致房價過高的城市或地區(qū)被“邊緣化”。

《證券日報》記者采訪人大經濟學院副院長劉元春，他認為供需失衡不過是目前房價過高過快增長的直接原因，而表象的背后，是更為深層次的制度問題。房地產市場如同一個患有“綜合癥”的病人，表面癥狀之下，糾結著多種問題，短期調控政策只能是“治標不治本”，政策的可持續(xù)性和執(zhí)行的有效性，以及最終改革現有的制約房地產市場發(fā)展的制度因素，方有“妙手回春”的可能。

高房價與“剛需”無關

中國城鎮(zhèn)化發(fā)展過程，必然會使越來越多的“進城”居民渴望擁有一套屬于自己的住房。而在現行土地供給有限且被壟斷的情況下，住宅市場處于供需失衡狀態(tài)。而房地產開發(fā)商打著“剛需”的口號，一邊謹慎地繼續(xù)拿地，一邊以此作為應對政府宏觀調控這只“看得見的手”的借口。高通脹背景下，住宅能夠保值增值，幾乎成為房地產市場普遍信奉的“金科玉律”，公眾普遍預期已經形成，出現房價下跌時停手觀望，卻在房價上漲時追漲購買的“怪”現象。而現行政策調控能否引導公眾回到理性預期狀態(tài)，難度似乎極大。

12月1日，《證券日報》記者采訪了曾拋出房價下跌20%論的專家之一，中國人民大學經濟學院副院長劉元春。針對所謂的“剛需”，劉元春認為這本身就是一個錯誤的概念。任何一種需求，都是需要投資者在自身收入的約束下，對價格進行權衡而后，做出自身效用最大化的滿足后的選擇。劉元春認為，所謂的“剛需”，其真正的含義是消費者的自住型需求。在他看來，商品房的特殊性在于，它可以作為一個耐用的投資品存在。而不存在所謂“必須”購買一說，“剛需是一個錯誤的概念，哪里有剛性需求呢？”劉元春認為，所謂“剛需”支持房價理論的提出，“對解決問題是沒有好處的?！?/p>

那么，如果所謂“剛需”就是自住型需求，那么所謂“剛需”支撐房價說，翻譯過來就是居民為了能夠擁有一套住房，而使得房價居高不下，自己抬高自己購買商品的價格的說法，豈不怪哉？