馬光遠：資金一旦收緊

房價肯定下跌

(《今日觀察》評論員)

每到年底，就到了大家預測的旺季，實事求是的講，人大的報告并沒有多大的權威性，因為人大經濟研究所并不是一個專業(yè)的研究房地產的學術機構，而且很多的研究報告的本身在內部都打架，3月份是這樣，4月份是那樣，所以我對研究報告的很多預測一直都不是很關注，但是這個報告為什么引起了關注？因為這段時間很少有人說降價了，大家都在“一邊倒”的說在目前物價上漲的情況下，房價還會漲，這成了一個很強的主旋律。

從科學性上來講，確實不能僅僅依靠資金鏈來判斷房地產的走勢，但從現(xiàn)實來講，中國的房地產走勢就是資金鏈的走勢，中國房地產市場就是一個資金式，就是一個政策式，有資金就有房市，沒資金就沒房市，所以我認為把資金鏈作為一個主要的判斷是對的。比如萬科的整個資金流從現(xiàn)在來看，三季度，上市公司的整個資金流，負債率繼續(xù)在往上走，有70%左右。其次，幾大龍頭房地產企業(yè)現(xiàn)在的經營情況的現(xiàn)金流已經出現(xiàn)了負數(shù)。再有，最近一些政策的跡象表明，它的資金鏈繼續(xù)在收緊，北京市對整個房屋預售款就加強了監(jiān)管，在此之前，預售款的資金占開發(fā)商資金來源的兩成到四成左右，占的比例非常大，這個一旦收緊，加上人民幣又被收緊了，再加上大環(huán)境，貨幣在收緊，一個月以內兩次提高存款準備金率，一次加息，那么現(xiàn)在就不是寬松的貨幣政策。

所以，對人大今年出的這個報告，我是比較認可的。因為我同意第一個基本點，就是資金鏈肯定要收緊。按照目前這種開發(fā)的強度，按照目前開發(fā)商的資金鏈的一個基本情況，如果我們繼續(xù)加緊的話，對開發(fā)商來講，撐不過6個月，所以他會做一個選擇，這是一個是資金鏈的判斷。第二，是對宏觀政策本身的判斷，未來我們的貨幣政策處于物價上漲的壓力，不可能放松，只有收緊的可能，那么一旦收緊的話，對于我們這個完全依賴資金的市場來講，它不往下走，誰往下走？所以我可以回應一句話，就是所有的東西都在漲，房價為什么會跌呢？因為如果資金一旦收緊的話，你不跌誰跌？

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馬光遠：不要在通脹和房價之間玩蹺蹺板游戲

(《今日觀察》評論員)

現(xiàn)在大家都在說，在通脹的大環(huán)境下，房價怎么可能往下跌？第一，實際上從經濟學本身的研究來看，房價跟通脹之間并不是1：1的，差不多是0.6，也就是說它不是物價往上漲，房價就肯定會漲，它首先不是這么一個比例。第二，目前對老百姓生活影響比較大的就是物價的過快上漲，這影響所有的老百姓，現(xiàn)在大家有一個理論，說反正房價已經漲這么高，對所有的老百姓已經不見得有影響了。

那么，現(xiàn)在可能就會直接玩一個蹺蹺板，就是為了控制物價的上漲，我們把一部分水引到房價上來，但事實上這兩股水是不一樣的，因為這套房子的錢一直都存在，但是物價本身的上漲是對所有人都有影響的，這兩股水走不到一塊去，也永遠沒有一個相交的點，所以我擔心，在這個思路的影響下，我們有可能在政策層面會放松，比如說放松對房地產的調控，這樣房價可能又會一下子反彈。我們在態(tài)度方面要更加的明確政策的意圖，無論是控房價，還是控物價，最終的根源，或者說最有效的辦法還是把錢控住，那么把錢控住的最有效的辦法就是不要有負利率，不要有負利率，還是應該很快的進入加息周期，這樣房價也能控住，物價也能控住，我們的政策目標也能達到。