中國青年報：怎么運作的呢?

劉生：“用土生金”。

2004年我與某公司合作，注冊成立一個新的房地產公司，一起開發某房產項目。這塊土地是政府拆遷安置用地，按照政府有關文件，按建筑面積收取市場地價的10%。后來我們拿地總共花了約200萬元。這個開發項目土地主要由A村和B村兩村的土地組成。B村的土地已經在一期工程中完成，共21棟農民房，總計9500平方米的建筑面積，實際容積率3.3，而全部工程竣工后的實際容積率是4.0。

中國青年報：你們利用擅自提高容積率來增加利潤，有關部門不會追究嗎?

劉生：一般不會。有時就是利用規劃的空子，比如項目中A村的土地，總共7539.5平方米的土地只有2709平方米是開發用地。其余4830.5平方米的土地面積已由政府為農民興建了住房，實際建筑面積也只有4000平方米左右，容積率在0.82左右。而事實上，當初的規劃容積率是1.6，這樣開發商又多出了0.78的容積率開發空間。

中國青年報：除了提高容積率，還有什么渠道增加盈利?

劉生：當然還有。

我再告訴你兩個開發商的生財之道。比如我們這個房產項目總建筑面積4萬多平方米，其中，住宅面積3.4萬平方米，商業面積3000多平方米。第一個生財之道是，這3000多平方米商業面積合同上沒有說明，是開發商的紅利，至少價值1億元。

另外一個就是，總建筑面積減去商業面積、按合同規定歸還農民的1萬平方米及給農民興建的4000平方米住房后，開發商的可售面積還有3萬平方米左右。按照該項目樓盤現在均價12000元/平方米來算，一共可售近4億元。而每平方米的各種成本大概在2500元，因而建筑商總成本在1億元左右。最后再減去建筑商利潤和其他費用1億左右，開發此項樓盤，開發商總共可以獲益兩億元，另外還有一個價值1億的商業面積用地。

從這個過程中你就可以看出，開發商是怎么把200萬元變成兩億元的。

制度給了房地產商特權

中國青年報：為什么開發商會有這么多空子可鉆呢?

劉生：這是因為我國目前房地產制度缺位。我國是公有制國家，土地歸全民所有。土地在沒有開發之前都是一樣的，沒有經濟價值。但土地一旦蓋了房子，就有了很大收益。

房地產開發是一個系統工程，其中土地是首要的。我國法律對土地開發有特別的規定，很多人即便是擁有土地但也不可以開發。國有土地要發展，負責具體操作的是房地產商。集體土地要發展，也要通過房地產商。這些規定導致房地產商“專業”了起來，其他人即使是擁有土地但也不可以開發。

中國青年報：你認為我國現在的土地出讓和開發制度有缺陷?

劉生：制度給了房地產商特權，另一方面制度又衍生了私權。

我們知道，所有的政策本身都有滯后性，但做出政策時的動機卻是具體的部門或個人，這樣專業的房地產商便有了目標及利益輸送的目標。政策的缺位或錯誤更加讓房地產商如魚得水。比如一些地方一會兒推出“購房入戶”，一會兒又取消，政策變化背后無不有房地產商的身影。

中國青年報：有人說房地產是高投入、高風險、高回報。

劉生：錯了，開發商開發房產幾乎是零投入。在房屋預售制度下，開發商拿購房者的錢來做自己的開發資金，房產開發商蓋房子是不要錢的，“空手套白狼”。

在房屋預售的時候，開發商幾乎可以收回全部成本，甚至還有盈余。拉水泥、買鋼材、付工資全由建筑商包干。開發商等房子售出賺到巨額利潤后才給建筑商清算工程款。這就是“蓋房子不要錢”的商業模式，具體來講，就是拿你業主的錢來做我的開發資金，加上建筑商墊資蓋房，既是現實，又是合法的狀態。銀行還會大力支持，因為銀行也獲得了最大的收益。銀行的按揭貸款利息部分最終是比本金還高，而且是先還利息后還本金的。