專家提醒：調控不能南轅北轍

1月中旬開始，地方兩會相繼拉開帷幕。處在調控十字路口的房地產業成為各地人大代表、政協委員們議案提案的焦點，政府工作報告及主管部門擬定的政策紛紛劍指樓市泡沫。其中，北京明確表示“將遏制房價過快上漲勢頭”，上海啟動經濟租賃房政策研究，海南決心防止泡沫再一次輪回，天津、重慶、南京等城市則提出大幅增加保障房建設。

“經歷2009年房價暴漲，各地政府應平衡房地產在拉動經濟和保障民生兩方面的作用。在今年的地方兩會上，房地產調控政策將成為利益各方博弈的焦點。”21世紀不動產分析師孟奇表示。各地的房地產市場狀況不同，地方政策將有所側重，但專家提醒，在當前樓價上漲過快的背景下，個別地方出臺的調控和改革措施客觀上反而助漲房價，造成主觀愿望與實際效果南轅北轍的局面。

關心保障房

“一線城市房價高漲，主要緣于商品房結構性失衡。城區新增的土地都往豪宅方向發展，以迎合高端購買力人群，這也帶動了周邊普通住宅房價飆升。”北京市一政協委員指出。他建議，政府應對供應結構做出適當調控，加大中小戶型、中低價位商品房供應，尤其是加快保障性住房建設。

北京市統計局的數據顯示，2009年第四季度，北京四環路以內商品住宅期房銷售均價為25907元/平方米，比第三季度上漲2334元/平方米，創歷史新高。去年12月，北京市新建住宅銷售價格指數同比上漲13.2%。

為遏制房價過快上漲，北京市市長郭金龍表示，2010年，北京將加快中小戶型的廉租房、經濟適用房、限價商品房、公共租賃房建設，確保占全市住宅供地面積的50%以上，占全市住宅新開工建設套數的50%以上。同時，確保完成新開工建設和收購13.4萬套、竣工交用4.6萬套。另外，北京市今年將完成1000億元土地一級開發投資。堅持節約集約用地和“多儲快供”，優化土地供應結構，推動二級開發投資穩定增長。

“加大供應對房價上漲一定有抑制作用。”北京市副市長陳剛指出，北京土地極其稀缺。所謂加大供應，是近兩年提前供應住宅。“政府對房地產市場的調控，過去更多的是采取行政手段，現在是采取引導市場這樣更有效的手段。今年，政府將加大保障房建設力度，如果市場上有一半是中低價房產，高價房產肯定會大受影響。”

無獨有偶，天津、重慶也啟動大規模保障房建設，擴大住房保障政策的覆蓋面。2010年，天津市委、市政府將改善中低收入群眾住房條件列為今年20項民心工程的首要任務，確定了全年開工建設保障性住房650萬平方米、8.5萬套，向7.5萬戶低收入家庭發放租房補貼，完成危陋房屋拆遷200萬平方米、4.4萬戶的任務目標。今年下半年，以新家園經濟適用住房房源為啟動試點，將經濟適用住房購買對象首次放寬至非拆遷中低收入住房困難家庭。

重慶市市長黃奇帆也指出，今年，重慶市擬新增投入75億元，建成220萬平方米廉租房，開工建設公共租賃房500萬平方米、竣工200萬平方米，新建3萬戶巴渝新居，改造3萬戶農村危舊房。

情系“夾心層”

“目前，北京、上海等城市的房價，已經將大批中等收入階層排斥在外，這一‘夾心’群體無法被保障房體系所覆蓋，也無力購買商品房。”上海市政協委員屠海鳴建議，政府應針對數量龐大的夾心層人群出臺相應的商品房產品，滿足其需求。

業內人士指出，中等收入階層是城市消費群的主力之一，這一群體在高房價面前正日益收縮消費，不利于拉動內需。而一線城市的高房價也限制這一群體的住房購買力，這對樓市成交放量和開工升溫也會產生負面影響。因此，在今年的地方兩會上，多數省市均將“夾心層”的購房問題放在了較為重要的位置。

1月25日，上海市政協十一屆三次會議開幕。此前，上海市政協共收到大會提案480件。其中，關于“中等收入”人群的住房問題，被市政協列為今年重點調研課題之一。

不少政協委員聯名提案，建議當地政府盡快出臺面向中等收入家庭的限價房措施，房價略高于經濟適用房，首先針對住戶困難的中等收入家庭。這類房產的銷售對象主要是買不起市場商品房的中低收入市民。

提案認為，上海可以借鑒其他地區的經驗推出限價房，由國土部門和住房保障部門劃出專門地塊，以定地價、定建房標準、定稅費率、定5%-10%的利潤率、競房價、競建設方案，專門向房地產企業招標供地限價房。針對地價不斷瘋漲的現象，提案還建議，政府可在招拍掛供地時，明確在建普通商品房需配建若干面積的限價房，或者收購一部分普通商品房專門作為限價房用途。與此同時，限價房的供應對象應作嚴格界定，試點初期主要為城市中等收入住房困難的城鎮居民家庭、征地拆遷過程中涉及的農民家庭和需引進的海外或外地特殊人才等。

在南京的兩會上，相關部門也明確表示，該市將投入300億元開工建設6個“城市住宅大型區”。目前，5個項目的規劃已經完成，另一個也正在抓緊制定，規劃建筑面積從幾十萬平方米到二三百萬平方米不等。“城市住宅大型區”以經濟適用房為主，但同時配建中低價商品房、人才公寓等，主要面向中等及偏下收入人群。與過去保障性住房有很大不同的是，“城市住宅大型區”強調交通、就業、居住、服務的統籌和諧，改善居民的生活質量。

調控不能南轅北轍

對于商品房市場，多數地方兩會均提出綜合措施遏制樓市投機和炒作。郭金龍便指出，今年北京將大力整頓和規范房地產市場秩序，查處捂盤惜售、占地不用、哄抬房價等違法違規行為。

不過有專家指出，在地方兩會上，主管部門紛紛貫徹中央地產新政，并擬定適合當地的房地產調控措施，但也應警惕一些地方的不當調控——選擇不適當的時機推行改革助漲房價，或者借調控和改革的名義變相托市。

以廣西南寧為例，該市正擬議取消商品房預售制度，在當前樓市供應偏緊的情況下，這可能造成短期內商品房供給大幅下滑甚至“斷檔”，催生樓市炒作。

而1月以來，受“國際旅游島”概念和土地“短期斷供”影響，海南樓市被“爆炒”，成交量井噴，海口、三亞等城市房價一天一漲。雖然海南有關領導表示，海南樓市不會重蹈“泡沫”覆轍，但其部分刺激性政策，比如暫停土地供應造成恐慌性購房，致房價飆升等，也受到業內的爭議。

對此，海南省省長羅保銘在1月25日的海南省四屆人大第三次會議上作政府工作報告時提出，2010年，海南將進一步強化和完善房地產業規劃，科學有序供地，優化開發結構，嚴格規范房地產市場，抑制房地產市場投機。

海南省政協委員董德標也建議，通過提高城市基礎設施配套費、開征房地產價格調節基金等方式，抑制海南樓市價格飆漲。他認為，除了傳統的市場規劃、土地供應、信貸控制、土地出讓金管理、打擊捂盤惜售等調控舉措外，還可在報建環節、交易環節等采取措施。一方面提高城市基礎設施配套費，特別是大幅提高中高檔住房開發的城市基礎設施配套費征收標準，用于完善城市基礎設施建設。另一方面開征房地產價格調節基金。在交易環節，抑制開發商暴利。

來源：中國證券報（記者 林喆） 編輯：寧波