環球在線消息：廣州某房地產公司銷售位于繁華路段的房產，竟出現巨額虧損，在“營業外支出”賬戶，反映銷售不動產的資產清理損失高達8000多萬元。房地產業是公認的暴利行業，如此巨大的“虧損”又說明了什么問題呢？

據廣州地稅部門公布的最新數據顯示，2005年，廣州有160多家房地產企業存在稅收違法問題。一個公認為造就富人最多的暴利行業，成了稅收違法行為的“重災區”。

偷逃稅收的“重災區”

據不完全統計，最近3年公布的中國富豪百強，從事房地產開發的越來越多，2002年是25家，2003年增加到37家，2004年上升到45家。

自上個世紀90年代，房地產商便迎來了幸福時光。一位在2002年搖身變為房地產商的前包工頭，這樣解釋了他的職業轉換，建筑的利潤在15%左右，房地產對于我來說，利潤在100%至200%。

不久前，福州市物價局在全國率先公布了該市商品房的社會平均成本。經測算，該市開發商的利潤率平均約為50%，最低的約20%，最高的超過90%。與房地產行業高利潤相呼應的是住房價格的直線攀升、開發商數量的不斷增加。

然而，一些令人羨慕的“財富巨人”，同時也是“納稅侏儒”。去年公布的“中國納稅百強排行榜”中，前300名內沒有一家房地產企業。

在北京、廣州等房地產業發達的地區，房地產行業成為稅收違法行為的“重災區”。2005年，廣州地稅稽查部門對全市260多家房地產企業進行了檢查，其中發現稅收違法問題的有160多家，查補入庫稅款達1.3億元，占了全年專項檢查查補入庫金額的七成多。2003年-2005年上半年，北京地方稅務局共計查處房地產企業中存在嚴重涉稅違法問題的案件180件，查補稅款75845萬元。

十種稅收違法手段

廣州市地稅稽查部門有關負責人說，廣州市房地產行業一直呈現較快的增長態勢，市場運行也比較平穩、健康和理性。但在專項檢查中發現，由于房地產開發過程復雜，資金投入與收益間隔長，財務核算和賬務處理涉及的違法手段花樣繁多。目前房地產行業主要存在以下：

一是瞞報或少報預收售樓收入。房地產企業通常采取會計核算上的確認銷售與稅法上規定納稅義務時間不一致而自行延期申報；或者以未領取售房許可證為由，對收到的售樓訂金采取不入賬等手段隱瞞銷售收入。。

二是利用關聯企業的業務往來避繳稅款。例如關聯之間轉移資金、集團內部購房優惠價交易等。文章開頭所提的公司，就是以超低價向關聯企業出售不動產來偷逃稅。

三是財務和會計核算比較混亂，導致成本和企業所得稅無法準確核算。有房地產企業將建筑成本中的“利息”和“管理費”項目一直掛賬在“在建工程”科目，沒有按工程項目和完工進度及時分配結轉到“固定資產”科目，少計了房產原值，從而少計了稅款。

四是有掛靠關系的房地產企業之間應繳未繳稅費現象。包括被掛靠企業向掛靠方收取的代扣繳稅費未按規定時間申報等。

五是企業合作建房不按規定申報納稅。房地產開發企業以轉讓部分房屋的所有權，換取部分土地使用權，形成所謂的合作建房或名義上的代建房，有意延誤納稅義務發生時間。

六是回遷房部分未按銷售不動產繳納相關稅費。

七是將自行開發的房產分給投資方部分未按規定申報繳納稅費。

八是以房產物業抵償勞務款未作收入申報納稅。

九是對連續滾動開發的項目，不劃分成本負擔對象，模糊應納稅所得額。

十是房地產開發商將收到的銀行按揭掛往來賬，隱匿收入，不繳或少繳稅款。

加快進入“護法”時代

針對房地產目前的諸多問題，專家認為，對待房地產業，宜規范，不宜冷淡，房地產業亟須進入“護法”時代。

調控市場與加強監管，并不局限于房地產市場本身。國資委研究中心宏觀戰略部部長趙曉博士認為，長久以來，開發商的暴利與土地資產收益分配不公有關。一項調查顯示：土地增值部分的收益分配，只有20%到30%留在鄉以下，其中農民的補償款占5%到10%；城市政府拿走20%到30%；各類房地產公司等拿走40%到50%。

土地作為房地產市場的基本要素，目前開始進入“護法”時代。2006年一開始，廣州房管部門就發出了強烈信號。一度有“天價地王”之稱的琶洲兩地塊PZB1501、1301，因地塊受讓方違約未付清地價款，近日被解除土地使用權出讓合同。廣州市國土房管局表示，收回兩“地王”只是一個開始，相應的有效清理措施將陸續推出。

廣州市地稅局表示，將加大對違法行為的曝光和懲罰力度。，對于房地產行業不斷出現的稅收違法現象，繼續加大強查監控力度，通過開展專項檢查行動，包括對較大型房地產集團采取“集團式”作戰模式開展專案檢查。同時，地稅部門將會采取系列措施加強對稅收違法企業的執法力度，包括定期公告欠稅企業名單，阻止欠稅企業法人代表出境，行使稅收優先權，向法院申請強制執行等。

編輯：曉棠? 來源：《首席財務官》