四川瀘州工商整治霸王條款 給房屋銷售補(bǔ)充合同“洗臉”

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購房者買房，除了簽訂管理部門監(jiān)制的《商品房買賣合同》，還要簽訂一大摞開發(fā)商自制的補(bǔ)充合同、補(bǔ)充協(xié)議、附件。然而，就是這些遠(yuǎn)離監(jiān)管的補(bǔ)充合同，讓不少購房者付出了沉重的代價(jià)。補(bǔ)充合同里霸王條款泛濫成災(zāi)已人所共知，早就成了人人喊打的過街老鼠。

■本報(bào)記者 劉 銘

近日，記者在四川省瀘州市工商局采訪獲悉，該局在紅盾春雷行動(dòng)中，將購房補(bǔ)充合同納入了監(jiān)管范圍。通過強(qiáng)制備案、行政約談、案件查處等手段，向購房補(bǔ)充合同中的霸王條款全面宣戰(zhàn)。

利用附件強(qiáng)收水氣配套費(fèi)

2011年4月26日，消費(fèi)者劉女士在瀘州市江陽區(qū)連江路某小區(qū)購買了一套商品房，總價(jià)33萬多元。劉女士與開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》中，對(duì)商品房?jī)r(jià)款進(jìn)行了明確約定，但該合同附件四“計(jì)價(jià)方式與房款的其他約定”中規(guī)定：“本合同約定的房?jī)r(jià)款不包含以下款項(xiàng)：自來水管網(wǎng)建設(shè)費(fèi)2200元，天然氣配套費(fèi)2800元（以下簡(jiǎn)稱水氣配套費(fèi)）”，理由是“代自來水公司和天然氣公司收取”。

由于開發(fā)商使用了事先擬定好的格式合同，購房者沒有商量選擇的余地，導(dǎo)致該小區(qū)536位購房者，除少數(shù)收取的是其中一項(xiàng)費(fèi)用外，多數(shù)都被強(qiáng)制收取了5000元的所謂水氣配套費(fèi)。瀘州市江陽區(qū)工商局的查案證據(jù)顯示，截至2012年12月10日，開發(fā)商共計(jì)收費(fèi)241.64萬元。

2012年3月13日，江陽區(qū)工商局在開展房地產(chǎn)專項(xiàng)檢查中發(fā)現(xiàn)了開發(fā)商的違法線索，立即依法立案調(diào)查。證據(jù)顯示，開發(fā)商在其賬務(wù)記錄上已經(jīng)明確反映出上述水氣配套費(fèi)自己早已經(jīng)支付了，并記入了公司的“開發(fā)成本—附屬設(shè)施-水氣工程”科目。而直接向購房者收取的這筆所謂代收費(fèi)，事實(shí)上并未繳納到自來水公司和天然氣公司，而是直接記入了“其他應(yīng)付款-代收維修基金”科目。

該案負(fù)責(zé)人文慶告訴記者，開發(fā)商隱瞞了事實(shí)真相，侵害了消費(fèi)者的知情權(quán)，實(shí)施了消費(fèi)欺詐。按照《四川省商品住宅價(jià)格管理辦法》和《四川省物價(jià)局、省建設(shè)廳關(guān)于新建商品房?jī)r(jià)格構(gòu)成有關(guān)問題的通知》等法律法規(guī)和政策規(guī)定，水、電、氣等房屋配套費(fèi)用，是開發(fā)商自行承擔(dān)繳納并進(jìn)入商品房成本的費(fèi)用，不得再向消費(fèi)者收取。開發(fā)商還違反了《四川省反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)條例》關(guān)于不得“在明示的價(jià)格之外增加收費(fèi)”的規(guī)定。2013年1月5日，江陽區(qū)工商局對(duì)開發(fā)商做出處罰決定，責(zé)令改正并處罰款10萬元。

八成霸王條款藏身補(bǔ)充協(xié)議

瀘州市工商局市場(chǎng)監(jiān)督管理科科長(zhǎng)賈牧告訴記者，“去年上半年，工商機(jī)關(guān)在整治利用格式條款侵害消費(fèi)者合法權(quán)益專項(xiàng)行動(dòng)中查案85件，其中涉及房地產(chǎn)交易的案件最多，達(dá)25件，部分開發(fā)商利用補(bǔ)充合同霸王條款對(duì)抗主合同，實(shí)施消費(fèi)欺詐”。

紅盾春雷行動(dòng)中，為了指導(dǎo)辦案，瀘州市工商局龍馬潭區(qū)分局專門收集、歸納和整理了包括房屋銷售合同在內(nèi)的典型霸王條款。記者注意到，在收集的10個(gè)房屋銷售霸王條款中，有8個(gè)來自補(bǔ)充合同、補(bǔ)充協(xié)議、補(bǔ)充條款，內(nèi)容涉及定金、違約金、賠償金、交房、公共面積、物業(yè)服務(wù)等。

龍馬潭區(qū)工商局市場(chǎng)股股長(zhǎng)楊官友介紹說，一些商品房經(jīng)銷企業(yè)把沙盤、樣板間、模型做得盡善盡美，售樓人員在銷售過程中吹得天花亂墜，實(shí)際上卻無法做到，于是在補(bǔ)充合同中就將這些不實(shí)內(nèi)容排除在合同約定之外，通過制定霸王條款為自己推脫責(zé)任。某開發(fā)商在補(bǔ)充協(xié)議第六條中約定：“凡在簽約之前買賣雙方任何一方通過口頭、書面及其形式（包括口頭講解、廣告、樓書、示范單位樣板間、沙盤、模型等）所表達(dá)和提供的信息，都不再作為確定雙方權(quán)利義務(wù)的依據(jù)。”

“對(duì)于主合同中有利于消費(fèi)者，不利于自己的條款，有些開發(fā)商以補(bǔ)充合同的形式予以否定。”楊官友說。某公司在補(bǔ)充協(xié)議第一條中約定：“發(fā)生不可抗拒的自然災(zāi)害、政府行為、甲級(jí)、乙級(jí)傳染病、戰(zhàn)爭(zhēng)、動(dòng)亂等不可抗力的情形，導(dǎo)致買賣合同項(xiàng)下商品房逾期交付的，可據(jù)實(shí)延期，不適用買賣合同第九條有關(guān)出賣人逾期交房的違約責(zé)任條款。”

楊官友說，該格式條款對(duì)不可抗力作任意擴(kuò)大解釋，擴(kuò)大了經(jīng)營(yíng)者的免責(zé)范圍，剝奪了消費(fèi)者的權(quán)利，違反了《合同法》的相關(guān)規(guī)定。對(duì)這種霸王條款，工商機(jī)關(guān)依據(jù)國(guó)家工商行政管理總局第51號(hào)令《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》第十二、十三條規(guī)定予以處罰。

嚴(yán)把補(bǔ)充合同審核關(guān)

記者在采訪中了解到，按照《四川省合同監(jiān)督條例》和《四川省工商行政管理機(jī)關(guān)合同示范文本處理辦法》，從2011年開始，瀘州市工商局要求開發(fā)商與消費(fèi)者簽訂的認(rèn)購協(xié)議、定金協(xié)議、補(bǔ)充合同、物業(yè)合同等格式合同，都必須事先到工商機(jī)關(guān)備案，否則將依法受到查處。

據(jù)介紹，瀘州市江陽區(qū)、古藺縣等地工商機(jī)關(guān)，已查處了多起開發(fā)商補(bǔ)充合同未備案的案件。四川某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的《商品房買賣合同》及其補(bǔ)充協(xié)議、商品房認(rèn)購書，未經(jīng)工商機(jī)關(guān)備案就使用，古藺縣工商局依據(jù)《四川省合同監(jiān)督條例》相關(guān)規(guī)定，對(duì)當(dāng)事人罰款5000元。瀘州某房產(chǎn)開發(fā)有限公司使用的商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議未依法備案，被江陽區(qū)工商局罰款2萬元。

賈牧告訴記者，備案不僅有較嚴(yán)格的程序，而且工商機(jī)關(guān)還要組織律師、專家對(duì)備案格式合同條款逐一審查，如果發(fā)現(xiàn)存在霸王條款，會(huì)提出修改建議，開發(fā)商如有不同意見，可以申辯，直至符合法律規(guī)定，才能通過備案。

采訪中，記者從瀘州市工商局市場(chǎng)監(jiān)督管理科厚厚一摞格式合同備案檔案中，隨機(jī)抽取了一份瀘州某房地產(chǎn)公司的備案卷宗，發(fā)現(xiàn)備案材料中，均包括修改前的合同內(nèi)容和修改后的合同內(nèi)容。在一份“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議修改前和修改后的內(nèi)容”的材料中，共對(duì)3個(gè)條款進(jìn)行了修改，律師用紅筆將修改內(nèi)容作了詳實(shí)的標(biāo)注。賈牧告訴記者，開發(fā)商如果不按備案修改后的內(nèi)容執(zhí)行，屬于陰陽合同，同樣會(huì)受到嚴(yán)厲處罰。