需求――

價格仍是高門檻 預期還需再穩定

調控以來，率先順應市場形勢調整價格的萬科，在全國范圍內取得了不俗的銷售業績。8月甚至單月銷售破百億元，實現銷售金額119.9億元，較去年同期上升149%。萬科在北京的新項目“長陽半島”更是重現了火熱的銷售場面。

事實上，不僅是萬科，不僅在北京，近期各地樓市成交回暖，主要就是靠降價的項目熱銷帶動，“一降價就好賣”的例子在各地屢見不鮮。

據中原地產統計，調控以來北京的82個新項目中，均價低于20000元/平方米的項目合計為38個，這部分的簽約率達到了51%；均價為20000―30000元/平方米的項目為33個，雖然供應量也達到了10382套，但是簽約率僅為29.4%；均價超過30000元/平方米的項目總數為11個，簽約率僅為15.5%。

價格仍然是影響需求能否回暖的最重要因素，但從宏觀數據看，由于房價環比連續3個月持平，仍然處于歷史高位，把大量自住型需求擋在門外。而投資性需求受制于調控政策，繼續被壓抑。鏈家地產市場研究部張月認為，只有在價格有所回調的情況下，需求才可能逐步釋放。因此盡管是“金九銀十”，但如果新項目沒有價格優勢，依然不排除爆冷的現象。

此外，由于樓市調控進入關鍵時期，也是各方面博弈最激烈的時候，各種信息不斷刺激著購房者的心理，影響購房者對未來的預期。近期記者采訪了幾位剛剛簽約的買房人，普遍表示由于前幾年政府對房地產市場的調控結果是“屢調屢漲”，因此當近期市場出現回暖苗頭，就擔心調控政策已經被消化，房價又將迎來報復性反彈。但也有不少購房人認為，此次調控的措施力度空前，效果還沒有充分體現，應該繼續觀望，靜待價格進一步回落。

今年一季度，由于去年底出臺的政策遲遲沒有見效，大量處于觀望狀態的購房者迅速入市，導致市場過熱。專家認為，購房者預期的改變，有可能在短時間內改變市場供需狀況。如果樓市在近期出現量價單邊上漲的明顯回暖，處于觀望中的購房者可能因恐慌而買房，原本供過于求的局面可能迅速逆轉為供不應求。因此，政府部門應及時摸清市場情況，公開有關數據和分析結果，并盡快告訴公眾下一階段調控的走向，以穩定市場預期，進而穩定供求關系、穩定市場。