昆明樓市已出現(xiàn)賣(mài)不動(dòng)的跡象

半年前，昆明周邊樓市還異常火爆。建筑工地塔吊林立，一片片鋼筋混凝土森林如雨后春筍般拔地而起。半年過(guò)去了，許多樓盤(pán)并沒(méi)有想象中的火爆開(kāi)盤(pán)，他們選擇了延期。因?yàn)榍?月，全省商品房竣工面積同比下降25.8%、銷(xiāo)售面積同比下降3.4%。

從延期開(kāi)盤(pán)到竣工、銷(xiāo)售面積雙降。偏偏禍不單行，從5月4日到6月9日，因購(gòu)房者無(wú)法正常辦理銀行按揭貸款而申請(qǐng)辦理退房手續(xù)的達(dá)33筆之多，銀行突然間收緊了信貸閘門(mén)。

銀行房貸“剎車(chē)”

企業(yè)貸款比個(gè)人房貸利潤(rùn)大

盛源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的西郊“綠茵清琴”樓盤(pán)，現(xiàn)因客戶銀行貸款不能發(fā)放，購(gòu)房者被迫申請(qǐng)退房。在限購(gòu)令的政策門(mén)檻高壓下，購(gòu)房終成泡影。

昆明房產(chǎn)信息網(wǎng)公開(kāi)的數(shù)據(jù)顯示，5月4日到6月9日僅僅一個(gè)多月，因購(gòu)房者無(wú)法正常辦理銀行按揭貸款而申請(qǐng)辦理退房（車(chē)位）手續(xù)的達(dá)33筆之多，這也成為銀行收緊房貸的一個(gè)信號(hào)。在銀行過(guò)往的零售信貸業(yè)務(wù)中，個(gè)人住房按揭貸款一向都是“一枝獨(dú)秀”。2010年年末數(shù)據(jù)顯示，不少銀行個(gè)人住房按揭貸款在零售信貸中的占比在50%以上。現(xiàn)如今，這個(gè)占比數(shù)據(jù)已有了大幅下降。

從中信銀行昆明分行提供的數(shù)據(jù)可以看到，截至2011年5月底，該行共發(fā)放個(gè)人貸款1576筆，金額6.37億元。其中，住房貸款693筆，金額2.60億元；個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款83筆，金額1.23億元；個(gè)人汽車(chē)貸款472筆，金額1.40億元；綜合消費(fèi)貸款328筆，金額1.14億元。不難看出，個(gè)人住房貸款不再“一枝獨(dú)秀”。據(jù)了解，基本上銀行都將個(gè)人業(yè)務(wù)的側(cè)重點(diǎn)放在了個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款方面。

越接近年中，銀行手中的錢(qián)袋子就捂得越緊。

昆明一家不愿透露姓名的銀行個(gè)貸部經(jīng)理說(shuō)：“房貸業(yè)務(wù)量今年下滑嚴(yán)重，與每月上調(diào)一次存款準(zhǔn)備金率關(guān)系很大，現(xiàn)在房貸業(yè)務(wù)基本都不賺錢(qián)。如果審核過(guò)一筆房貸，首套房的房貸利率執(zhí)行基本利率。如果是做一筆經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)，比如企業(yè)貸款，國(guó)家要求上浮利率30%，如果議價(jià)能力更強(qiáng)的話，我可以做到利率上浮100%。那如果個(gè)人房貸額度30萬(wàn)元，企業(yè)貸款也是30萬(wàn)元，利差決定了我們更愿意選擇企業(yè)貸款。同樣一單貸款業(yè)務(wù)，經(jīng)營(yíng)性貸款的利潤(rùn)要遠(yuǎn)大于住房貸款。”

對(duì)于銀行的這種“變臉”放貸行為，金融專(zhuān)家表示，這也是宏觀調(diào)控政策下銀行的無(wú)奈之舉，因?yàn)橐坏┐婵顪?zhǔn)備金率上調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)，就會(huì)有超過(guò)3000億元的資金被凍結(jié)。在銀行信貸緊縮的情況下，銀行調(diào)整貸款結(jié)構(gòu)不僅僅是為了提高利潤(rùn)，更為應(yīng)付年中考核。一般而言，每年6份的半年考、12月份年終考，銀行要達(dá)到存貸款的各種標(biāo)準(zhǔn)，必須保證資本充足率，銀行會(huì)有意識(shí)地收縮貸款規(guī)模、擴(kuò)大存款量，達(dá)到監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)。

開(kāi)盤(pán)延期

部分開(kāi)發(fā)商對(duì)后市抱有希望

5月，住宅項(xiàng)目總計(jì)開(kāi)盤(pán)5次，分別是溫泉山谷、云報(bào)記者村，華都B區(qū)、西山新城·草海時(shí)代和大理的洱海國(guó)際生態(tài)城，多是存量房銷(xiāo)售，首次開(kāi)盤(pán)的新項(xiàng)目幾乎沒(méi)有。

今年上半年，昆明樓市放量較少，3月有3個(gè)樓盤(pán)取得預(yù)售證，4月有4個(gè)樓盤(pán)取得預(yù)售證，5月僅有3個(gè)項(xiàng)目取得商品房預(yù)售許可證，部分房企的開(kāi)發(fā)資金遭遇“卡脖子”，新推房源量供應(yīng)量不足，讓一部分有剛性需求的購(gòu)房者只能“望樓興嘆”。

根據(jù)昆明市房產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，5月昆明樓市共成交5174套商品房，日均銷(xiāo)售172套，總成交量較4月下降了51.5%。看來(lái)，4月份的樓市反彈沒(méi)能持續(xù)到5月份，樓盤(pán)成交量幾乎萎縮過(guò)半。盡管樓盤(pán)均價(jià)沒(méi)有上漲，但是限貸、限購(gòu)政策顯然是控制成交量的有效措施，很多消費(fèi)者對(duì)住房購(gòu)買(mǎi)處于一個(gè)有心無(wú)力的狀態(tài)。即使是作為剛性需求，還是會(huì)被嚴(yán)厲的調(diào)控措施拒之門(mén)外。

昆明某房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)部負(fù)責(zé)人郭先生透露，他們對(duì)最近開(kāi)盤(pán)的幾個(gè)項(xiàng)目踩盤(pán)后發(fā)現(xiàn)，昆明市場(chǎng)已出現(xiàn)賣(mài)不動(dòng)的跡象。記者查詢后得知，目前昆明在售樓盤(pán)的促銷(xiāo)大戰(zhàn)并未出現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商似乎缺乏降價(jià)意愿，大量新盤(pán)繼續(xù)延期上市，總體上看當(dāng)前樓市因?yàn)榻┏侄@得比較冷清。

對(duì)于樓盤(pán)入市步伐減緩，一位樓盤(pán)銷(xiāo)售部經(jīng)理認(rèn)為，開(kāi)盤(pán)量減少主要原因有二：一方面部分開(kāi)發(fā)商仍對(duì)后市抱有希望，有意識(shí)地將推盤(pán)時(shí)間后延；二是一批5月上市的新盤(pán)銷(xiāo)售不理想，開(kāi)發(fā)商希望避開(kāi)風(fēng)頭，等前期房源消化后再推盤(pán)。