概念

房屋預告登記指當事人約定買賣房屋或者轉讓其他不動產物權時，為了限制債務人處分該不動產，保障債權人將來取得物權而作的登記。

法規

當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。

近日，拉薩市政府網站公布：拉薩市房屋登記系統擬于2015年啟用預告登記模塊，此舉可進一步保護和實現房屋買受人的權益，防止開發商進行一房多賣或對已賣房屋進行抵押，進而保護買受人的權益。昨日下午，記者從拉薩市房產管理局了解到，拉薩市房屋登記系統自2013年上線以來，運行情況良好，預告登記之前一直都是工作人員進行手工登記。

預告登記 保障債權人的物權

近年來，隨著經濟發展，城市化進程不斷加快，房地產業也備受青睞。在現代經濟生活中，不動產交易大多數發生在商品房買賣和土地使用權變動中。現在的人都有一個意識：買房投機、買房致富。然而，目前我國尚無與房屋買賣合同相關的法律，在全國范圍內還沒有一個統一的標準，在遇到房屋買賣糾紛時，各地法院多以《民法》的基本精神和當地的政策進行處理，處理方式也各式各樣，極不一致。

在商品房預售中，如果房地產商罔顧信用、圖謀私利或其他原因而背信棄義，購房者一般都是處于弱勢地位。此外，在一些二手房買賣中，一些房主為追求更高的價格，將原本已經賣出去的房屋再轉賣給第三方，給買房者造成了極大的損失。因此，房屋制度的實行對于房屋買受人來說具有非常重要的。

記者了解到，房屋預告登記指當事人約定買賣房屋或者轉讓其他不動產物權時，為了限制債務人處分該不動產，保障債權人將來取得物權而作的登記。如在商品房預售中，購房者可以就尚未建成的住房進行預告登記，以制約開發商把已出售的住房再次出售或者進行抵押。

物權法第20條規定：當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。

“一房多賣” 拉薩曾發生過這樣的事

近些年，隨著房地產市場火熱發展，“一房兩賣”、“一房多賣”的現象在全國很多城市時有發生。昨日，記者從泰和泰拉薩律師事務所了解到，盡管這類案例在拉薩極少出現，但也有人曾因此打過官司。

該律師事務所律師何波告訴記者，2010年，他曾接過一起“一房兩賣”的案例。“在這件案例中，甲方不是房地產開發商，不涉及商品房預售，是一起二手房‘一房兩賣’案件。甲方出于個人原因，將自己位于格桑林卡的房屋轉賣給了乙方，在簽訂好合同后，乙方付給了甲方70%的房款，商議好等手續完全辦好后付余下的30%尾款。乙方是一個在阿里地區做生意的四川人，長時間不回拉薩，然而，等他回到拉薩的時候發現，這套房子早已經換了新主人。”何波說，在這件案例中，甲方是在將房屋轉賣給乙方之后，遇到了第三方丙方，通過對比發現丙方給出的價錢高于乙方，甲方為追求個人利益，就將原本已經賣給乙方的房屋再次轉手賣給了丙方，于是，三方便因此鬧上了法庭。

何波表示，純粹的房屋買賣合同并不具有預告登記的性質，也不具備對抗第三人的效力。買房者需要在簽訂買賣合同后，到相關房管部門進行預告登記，方才具備抵抗第三方的效力。

“一房多賣” 多是因道德或管理問題所致

記者聯系了中太建設集團相關負責人陳先生，陳先生表示，出現商品房“一房多賣”現象多是由于開發商道德問題所致，或是管理出現了問題。

據陳先生介紹，目前，拉薩的房地產市場上并沒有出現過“一房多賣”的現象，而他從同行了解到，這類情況在內地的某些房地產開發公司有出現。“目前，有一些道德敗壞的開發商會為了一己私利干出這樣的事情，還有一些開發商，由于公司資金不足，尤其是在房地產開發出來以后，房屋的銷售沒能趕上預期那么好，為了盡快回籠資金，便采取‘一房多賣’的方式。”此外，陳先生坦言，之前內地某房產公司出現過銷售人員“一房多賣”的情況，這并不是公司的行為，而是公司的管理出現了問題，銷售人員在“一房多賣”后，攜款逃走了。

一房多賣 或要承擔刑事責任

記者了解到，“一房多賣”通常分為兩種情況，可能涉及到民事案件或者刑事案件，將會依法追究相關責任人的民事責任或刑事責任。

普通的民事欺詐、民事過錯屬于民事案件，以非法占有為目的、執行合同詐騙則是刑事案件。

泰和泰拉薩律師事務所律師何波介紹說，如果是合同詐騙，那合同無效，相關責任人將負刑事責任，贓款也將依法追回。不涉及合同詐騙的話，合同是有效的。“所以，遇到這種情況，首先要考慮合同是否有效，其次，再根據合同判斷誰擁有房產，然后考慮其他受害人的財產損失。‘一房兩賣’或‘一房多賣’這其中就涉及到兩個方面，已經賣了又拿出去抵押的情況又涉及兩個方面。”何波說，如果合同有效的話，就涉及到這份合同保障誰的利益，誰能拿到房子的問題。拿合同的購買人，一般以過戶手續為證據，所以，是否辦理過戶手續就很關鍵。如果都沒辦理過戶登記，那就看房屋有沒有交付，交付給誰，房屋歸誰。這時，又有可能既沒有過戶也沒有交付，那就按照時間順序，誰先簽訂合同，房屋歸誰。

原標題：拉薩市房屋登記系統擬于今年啟用預告登記模塊 “一房多賣”這事今后難以得逞