1988年8月8日，非常“討口彩”的日子，上海率先實行國有土地使用權轉讓。日本華僑孫仲利以2805萬美元的價格，獲得上海虹橋開發區26號地塊1.29公頃土地50年的使用權。近日，記者從市檔案館公布的信息中了解到，這是新中國歷史上第一次對國有土地使用權實行批租，也標志著在上海進行的全國土地使用制度改革試點取得成功。

首試土地使用權轉讓

上世紀80年代初，改革開放大幕剛剛拉啟，全國各地的基礎設施投入面臨著資金短缺的嚴峻考驗。黨中央、國務院把盤活土地資源擺上了議事日程，要求上海率先開展土地使用權轉讓制度改革的試點工作，但最大的難題就是當時的土地管理機制。

按照當時的法律規定，國家建設用地是無償劃撥的，對于開展土地批租，在當時中國不僅無先例可循，而且缺乏法律依據，無論是《憲法》還是地方法規，都不允許進行土地買賣和批租。因此，怎樣破解機制上的難題，就成為試點首先要解決的問題。

檔案顯示，當時的上海市委、市政府按照中央的要求立即開展相關調研工作。1986年6月11日，上海市委常委首次聽取房屋、土地方面的工作匯報。9月，市政府組織由規劃、土地、計委等部門組成的房地產考察團赴香港考察，并于同年10月頒布了《上海市中外合資經營企業土地使用管理辦法》，對外商投資企業收取土地使用費。這是上海第一次對外資企業有償使用土地作出了明確規定。

赴香港考察團一回到上海，立即著手起草土地管理制度改革的相關辦法。經過一年多的醞釀、聽取意見及修改，上海市政府于1987年11月29日出臺了《上海市土地使用權有償轉讓辦法》及其配套的六個“實施細則”，為實現國有土地所有權和使用權的分離邁出了一大步。兩地分別設立標箱

在香港模式啟發下，上海邁出了土地批租的第一步：境外招標。為了確保境外招標的規范運行，上海市政府首先在境內外媒體上開展宣傳，引起關注。同時認真編制英文文本的標書，并分別在上海和香港設立兩個投標點，設置專用投標箱。香港的標箱在1988年6月30日投標截止日后馬上空運到上海，在公證處監督下開標、評標。這一套規范的模式和流程受到了境外投資者的廣泛認同。

當時境外投資商十分關心中標后土地使用權能不能向銀行抵押貸款的問題，因為，按照當時境外房地產投資的通用做法，不能獲得銀行貸款，這意味著土地市場的吸引力將大打折扣。為了解決這個問題，上海市政府迅速出臺了相關抵押辦法，并在香港召開記者招待會進行宣傳，及時回應了境外投資者的關切。

由于當時上海還沒有完備的土地市場，境外投資者對上海的地價不甚明了。為了消除市場的擔憂，上海市政府委托香港專業評估機構，以中外合資經營的聯誼大廈、瑞金大廈的租金作為依據，評估出即將上市批租的虹橋經濟開發區26號地塊的地價，并作為該專業機構的市場調查報告刊登在香港報紙上，既供境外投資者借鑒參考，又讓他們吃了一顆“定心丸”。選中虹橋26號地塊

當時，考慮到境外投資者對上海土地市場并不熟悉，上海市政府決定選擇具備良好開發基礎的虹橋經濟開發區的26號地塊作為試點。當時的26號地塊地面拆遷已全部完成，基礎設施達到了“七通一平”的要求，境外投資者競標成功后可以立即進行開發建設。

上海市政府設在兩地的標箱共收到六份標書，分別來自美國、日本、香港、上海等地。最后，日本孫氏企業集團以總價2805萬美元的價格，獲得這塊1.29公頃土地的50年使用權。中標后，孫氏企業總裁孫仲利向時任上海市副市長倪天增表示他不想賺錢，只想替上海作點貢獻。倪天增對孫仲利說:“你不賺錢不能起帶頭作用，后面就沒有人來。希望你一定做到賺錢。”孫仲利很受鼓舞。后來，雙方按照約定的日期于1988年8月8號這個吉利的日子正式簽約，上海完成了首塊土地的批租。

事實證明，孫仲利再次押對了寶。日本孫氏企業集團在26號地塊建造了太陽廣場，1992年建成時，恰逢鄧小平南巡講話，上海房地產市場迎來了難得的發展機遇。孫氏企業集團也在這次大發展中收獲了在中國市場的成功，其開發的太陽廣場受到在滬外商的追捧，一度成了上海房地產市場的風向標。