在宣布將縮減50年工業(yè)用地使用年限的10個(gè)月后，日前上海出讓了首幅使用年限為20年的地塊，該地塊位于寶山工業(yè)園區(qū)北區(qū)塊。

上海于2014年3月頒布為期24個(gè)月的試行政策，將新增工業(yè)用地（直接由政府出讓）的使用期限由原先的50年縮減至20年，以及其它土地政策改革。該項(xiàng)政策已然對(duì)潛在投資者產(chǎn)生了影響，其表現(xiàn)為投資者對(duì)涉足工業(yè)土地市場即刻轉(zhuǎn)持審慎態(tài)度，因此2014年前10個(gè)月的工業(yè)用地交易活動(dòng)明顯放緩。該態(tài)勢直接反映了市場因新政而引發(fā)的不確定性，即政府如何制定出讓價(jià)格以及20年后到期的續(xù)約條款。盡管2014年仍持續(xù)有工業(yè)地塊被出讓，但截至此次地塊交易前，因地方政府盡數(shù)出讓仍適用于舊條款的土地，所有出讓地塊年限均為50年。值得關(guān)注的是，盡管土地年限大幅縮減，此次寶山地塊的成交仍未見明顯折價(jià)。該地塊單價(jià)與此前50年期同類項(xiàng)目的交易價(jià)格水平相當(dāng)，約為人民幣58萬元每畝。例如，同片區(qū)內(nèi)于2013年出讓的兩宗地塊均價(jià)為人民幣62萬元每畝。

鑒于土地年限的縮減，若以收益法對(duì)該宗地塊進(jìn)行估價(jià)，其當(dāng)前土地資本值較之前50年條款下的土地資本值減少了25%。這一影響亦體現(xiàn)于2014年12月其它數(shù)宗在寶山區(qū)內(nèi)完成的交易。12月18日，于寶山工業(yè)園區(qū)南區(qū)成交的4宗年限為50年的工業(yè)地塊錄得人民幣90.5萬元每畝的均價(jià)，或人民幣1355元每平方米。這些地塊可與位于該工業(yè)園同樣區(qū)塊內(nèi)，于2013年出讓的數(shù)宗地塊作比較，其當(dāng)初的均價(jià)為人民幣70萬元每畝，或人民幣1046元每平方米。據(jù)此，可見那些年限仍為50年的剩余地塊現(xiàn)足以獲取溢價(jià)。回顧此次12月30日的土地出讓合同，亦可發(fā)現(xiàn)其對(duì)其它方面的補(bǔ)充，諸如保證金條款、續(xù)期方法及整體轉(zhuǎn)讓。這些調(diào)整使得對(duì)續(xù)期及轉(zhuǎn)讓方面的監(jiān)管更為嚴(yán)格，同時(shí)與試行政策所提出的目標(biāo)相一致。