開發(fā)商：不好過

順應(yīng)市場(chǎng)定價(jià)　加大促銷力度

開發(fā)項(xiàng)目的門檻提高、打擊囤地捂盤、預(yù)售資金監(jiān)管、融資渠道幾乎全部斷絕……在最嚴(yán)厲的調(diào)控中，開發(fā)商的日子應(yīng)該是最難過的。但萬科卻用了11個(gè)月的時(shí)間，就實(shí)現(xiàn)了1000億元的“天量”銷售額。不僅提前4年實(shí)現(xiàn)了公司的目標(biāo)，甚至已經(jīng)成為全球首屈一指的住宅開發(fā)企業(yè)。

比起年初的時(shí)候，萬科總裁郁亮顯得清瘦了許多。并不是因?yàn)楣镜氖聞?wù)忙碌得消瘦，而是他自己積極健身減肥的結(jié)果。在政府頻頻調(diào)控樓市的這一年，在企業(yè)創(chuàng)下最好銷售業(yè)績(jī)的這一年，郁亮本人卻有了更多屬于自己的時(shí)間。

萬科逆市創(chuàng)下千億銷售額，是不是意味著宏觀調(diào)控失敗？事實(shí)上，受調(diào)控的影響，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的資金鏈越來越緊張，許多企業(yè)的日子并不好過。“龍頭企業(yè)的優(yōu)秀業(yè)績(jī)并不能代表整個(gè)行業(yè)。”郁亮認(rèn)為，恰恰是在宏觀調(diào)控中，萬科選擇了正確的戰(zhàn)略，才實(shí)現(xiàn)了銷售佳績(jī)，也才讓他自己得以更輕松。

樓市調(diào)控調(diào)的是什么？是房?jī)r(jià)過快上漲，是推動(dòng)漲價(jià)背后的投機(jī)炒房、開發(fā)商靠捂盤囤地獲取暴利，以及不符合普通老百姓需求的高價(jià)房、豪宅等。萬科的戰(zhàn)略避開了這些樓市調(diào)控的重點(diǎn)。

郁亮介紹，首先，萬科一直重視購房者首次置業(yè)和首次改善的需求，堅(jiān)持做普通住宅。而調(diào)控恰恰是保護(hù)這部分需求的。目前萬科所做的產(chǎn)品60%是90平方米以下的小戶型住房，受宏觀調(diào)控影響小。其次，萬科一直在順應(yīng)市場(chǎng)形勢(shì)，合理定價(jià)、快速銷售、快速周轉(zhuǎn)，絕不捂盤，要求新推盤項(xiàng)目當(dāng)月銷售率不低于60%。在調(diào)控加碼，一些項(xiàng)目銷售低迷的時(shí)候，加大了促銷力度。

在這種戰(zhàn)略的指引下，萬科不僅銷售額創(chuàng)佳績(jī)，在全國范圍內(nèi)的市場(chǎng)份額也從調(diào)控前的3.9%提高到5.7%。“萬科肯定不是利潤(rùn)最高的房地產(chǎn)企業(yè)，但堅(jiān)持這種戰(zhàn)略，能夠有效地應(yīng)對(duì)調(diào)控帶來的行業(yè)波動(dòng)，也是順應(yīng)市場(chǎng)形勢(shì)的行為。”郁亮說，“我們也不僅僅關(guān)心利潤(rùn)，更關(guān)心增長(zhǎng)的質(zhì)量，客戶是否滿意，房子的質(zhì)量和性價(jià)比如何，給股東和員工的回報(bào)是不是更大。”

但房地產(chǎn)調(diào)控并非對(duì)萬科沒有任何影響，最直接的影響就是“錢緊了”。今年下半年開始，萬科在各地都有與其他企業(yè)合作拿地開發(fā)的項(xiàng)目，明年這種合作會(huì)越來越多。

對(duì)于明年的市場(chǎng)形勢(shì)，郁亮的判斷是，調(diào)控還會(huì)繼續(xù)，市場(chǎng)波動(dòng)也會(huì)繼續(xù)。“我們不對(duì)明年的銷售額、利潤(rùn)做任何計(jì)劃，還會(huì)繼續(xù)堅(jiān)持今年被證明成功的戰(zhàn)略，順應(yīng)政策和市場(chǎng)的變化，積極主動(dòng)的應(yīng)對(duì)。”郁亮說，“我們是歡迎調(diào)控的，調(diào)控是為了市場(chǎng)的健康穩(wěn)定，只有市場(chǎng)穩(wěn)定了，企業(yè)才能可持續(xù)發(fā)展，才能成為百年企業(yè)。”