房價雖上漲，勢頭已抑制

新華網記者：現在有種聲音認為，調控似乎對房價的上漲不起作用，該如何看待房地產調控的效果和必要性？

顧云昌：全盤否定房地產調控的成效是不客觀的，如果不調控，投資投機需求泛濫，房價可能會上漲得更快。

楊紅旭：2月下旬至3月，國五條及細則的出臺，意味著調控升級，雖然地方細則并不給力，但市場必將出現一定程度的降溫。4月份全國主要城市的住宅成交量已有所下跌，不僅低于3月份，還低于去年下半年以來的月度平均水平，其中一線城市更為明顯。

從價格來看，北京一直是這輪樓市回暖的領頭羊，但近段時間也出現了房價漲幅回落的現象。在70個大中城市中，2月份北京的新建商品住宅價格環比漲幅為3.1%，全國最高，但3月就回落到了2.7%。房價雖然仍然在上漲，但上漲的勢頭已受到抑制。隨著成交量的調整，預計未來半年房價環比漲幅還將持續回落；至于同比漲幅，由于跨度是一年，其變化滯后于環比漲幅，所以房價同比漲幅可能滯后到明年見頂。

這正是調控的效果。當前，業內外人士似乎達成了一個共識：房地產調控全是錯，“十年九調，越調越漲”。客觀地講，這樣的觀點有失偏頗。

首先，調控很必要。從經濟學原理上講，市場存在失靈現象，失靈時政府就得出手，用“有形之手”調校“無形之手”。同時，經濟增長具有周期性，客觀上需要政府運用經濟政策防范經濟大起大落。比如經濟高漲、通脹嚴重時，就得加息降溫；經濟低迷時，就得降息刺激。作為經濟重要部門的房地產業，其市場波動的幅度一般大于宏觀經濟，甚至成為經濟起伏的重要誘因，所以更需要進行調控。

其次，調控很復雜。宏觀調控本身很難掌握火候，市場冷時，加柴，可一不小心火勢就會失控；市場熱時，澆水，弄不好又會熄火。

“錢松地緊”是房價上漲的內在原因

新華網記者：住房市場價格連續上漲，您認為深層次的原因是什么？

顧云昌：房地產市場的價格是由供求關系決定的。當市場供應和需求之間出現了供不應求的情況時，價格會出現上漲。反之，市場就沒有上漲的動力。過去十年房價上漲的背后就是房地產市場的供不應求，這是一個大的前提。我認為房價背后的推動力就是 “錢松地緊”。

錢很多很松，而土地卻收得很緊，這就造成了需求的旺盛和供應的相對不足。“錢松”的表現就是購買者的購買力很強，錢可以大量地進入購買者的渠道。例如，在沒有調控以前，購買者可以首付20%-30%，然后其余的錢都可以向銀行借，不管有多少套房，都可以從銀行得到貸款。現在雖然第二套的首付款提高了，但是總體上依然能夠保證買房者能夠從銀行里借到錢。另外，中國的貧富差距很大，很多有錢人進入房地產市場進行投資，導致了需求的旺盛，也是“錢松”的一個表現。

而對于投資者來說，進入開發商的錢是卡的比較緊的，開發商的銀行信貸受到限制，開發商要千方百計地去融資，這提高了他融資的成本，不利于他的加快開發，造成了開發量的不足和開發速度的放慢。

從“地緊”方面說，就是土地供應量的不足。在土地供應方面，近幾年實際完成的土地供應量是下降的，有時候土地供應計劃并不能完成，比如北京、上海、廣州、深圳這樣的大城市，在過去的三四年中，絕大多數年份這些城市的土地供應計劃都沒有完成。

除此之外，地方政府是土地供應的壟斷者，他希望用少量的土地拿到更多的土地出讓金，在這種情況下必然導致了土地價格的上升，現在土地價格年年在上升，在土地價格不斷上升的情況下，降房價是很難的。就像是面包和面粉的關系，面粉不斷地漲價，面包卻要降價，難度很大。