國務院總理溫家寶１月３１日在國務院第六次全體會議上再次指出：“繼續嚴格執行并逐步完善抑制投機投資性需求的政策措施，促進房價合理回歸。”據不完全統計，這是溫總理兩年以來第五次公開提出要促進房價的合理回歸。

回歸聲疾，調控策緊。曾經風光無限的房地產業，近年來經歷了“冰火兩重天”，全民炒房、“只賺不賠”等現象正在悄然終結。不過，借助于中國經濟的深厚積累和城市化的快速進程，中國樓市依然有著巨大的發展空間，但其“轉型發展”已屬必然。

樓市三大“神話”終結

“被土地管理部門罰款，被債主追著討債，這種日子誰愿意過？可在房地產資金緊張的大環境下，我們也想不出法子了。”一家在長三角布局的房企負責人邵傳林說。他的企業在鎮江丹徒龍山景區收購開發了一個大型度假村項目，但至今他仍沒有付清按協議應于去年６月就支付的收購款項。因無法按時支付土地款項，公司已被土地管理部門處以高額罰款，至今僅取得了一小部分土地的土地證。

邵傳林坦言，資金緊張已成為最棘手的問題，同業間的資金拆借已沒有可能，銀行對房地產項目的貸款不僅審批苛刻，貸款額度也明顯縮小，“全行業都陷入‘缺錢’境地”。

類似遭遇在大型房企中也不少見，典型如綠城。數據顯示，綠城集團２０１１年累計銷售金額為３５３億元，較上一年降幅超過３０％。曾在２００９年喊出“三年趕超萬科”的綠城，去年在大型房企中的排名已經跌出了前二十。為緩解資金壓力，去年年底至今年年初的一周之內，綠城連續出售了５個項目的股權。

嚴厲調控之下，中國樓市的種種“神話”正在破滅。其一，“以錢炒錢”模式的終結。綠城等房企“狂飆突進”的一大動力就是高杠桿率。但一旦資金面全面卡緊，高負債率的危機便會逐漸暴露。綠城“高舉高打”陷入困境，值得反思。

其二，“只賺不賠”現象的終結。兩三年以前，房地產業堪稱“吸金池”。而眼下，越來越多企業被迫退出。武漢市房管局去年四季度公布的數據顯示，截至２０１１年１０月底，武漢的在冊房企比２０１０年同期減少了２００余家。北京、上海等地也有大量房企項目公司甚至母公司退出樓市。

其三，“全民炒房”時代的終結。瑞信研究院近日公布的調查結果顯示，中國消費者在未來兩年購買不動產的意愿為１６％，比２０１０年進一步下降。嚴厲的限購、越來越高的購房門檻以及風險意識的逐漸提高，讓不少人對樓市望而卻步。

低谷多年未見　機遇仍在眼前

中國樓市已迎來一個新的低谷。統計數據顯示，近１０年來，多數年份商品房銷售面積同比增幅均在１０％以上，特別是樓市繁榮的２００５年和２００９年，增幅更是高達４０％以上。而２０１１年全國商品房銷售面積為１０．９９億平方米，僅增長４．９％，增速回落５．２個百分點，比１月至１１月回落３．６個百分點。如此情景，僅比金融危機影響下的２００８年樓市好一些。

再如，去年全國房地產開發企業完成新開工面積１９．０１億平方米，同比增長１６．２％，增幅大幅回落２４．５個百分點，低于近年來的平均增幅。在房地產調控政策不放松的情況下，房地產開發企業對市場預期悲觀。上海易居房地產研究院副院長楊紅旭說，考慮到去年土地成交、企業資金等情況，預計２０１２年全國房地產開發企業的新開工面積將出現１０年來的首次負增長。

ＳＯＨＯ中國董事長潘石屹說：“過去十五年中國房地產業的高速增長，背后是中國的城市化。在這過程中，地價、房價均快速上漲，開發商大規模圈錢、圈地。但是，從２０１２年開始，這種只重規模的商業模式已經結束。”

另一方面，調控樓市不是簡單打壓。業內人士指出，中國房地產業的拉動力，短期內難以被其他行業替代。從消費上看，全年每年房地產市場銷量總額是汽車市場的４倍、旅游市場的６倍多；從投資看，在固定資產投資中，房地產業占四分之一強。此外，在地方財政來源中，土地出讓金能占到四五成之多。與此同時，商品住宅的供應仍處于相對短缺，“增加普通商品住房”的供給仍是當務之急。

復地集團董事長張華說：“中國樓市的“黃金時間”已經過去了，但未來一段時間依然是發展的好時機。”專家建議，一方面要降低經濟對房地產的依賴度，另一方面要避免長期用行政手段對樓市簡單進行打壓。

轉型可促進健康發展

１月３１日的國務院第六次全體會議要求，“采取有效措施增加普通商品房供給”。決策層的信號，已充分為市場所感知。

去年，復地集團在長沙、南京、杭州等地頻頻出手砸下７２億元，不斷加大土地儲備。張華認為，市場越是波動，就越是充滿機會。復地不會因為宏觀調控而改變發展戰略，但在戰術上會根據形勢變化作出有針對性的調整。

“在產品上，要提高剛性需求住房的比重；銷售上，要加快銷售進度，注重‘跑量’；此外，我們還會在產業地產上發力，預計今年在上海就有四個項目投入銷售。”張華說。

潘石屹則提出，隨著房地產業進入“下半場”，新的發展模式一定是把精力全部投入到產品上來，投入到產品的創新、設計、質量上來。他還提出，中國房地產企業應該學習美國的蘋果公司。

中國房地產研究會副會長顧云昌預測，未來房地產市場可能發生三個變化：一是賣方市場向買方市場轉移，導致競爭加劇，洗牌加快、利潤攤薄；二是融資渠道多樣化，除了銀行融資，將更多地依靠社會的資金；三是市場布局立體化趨勢，產品業態布局多樣化，房企轉型契機出現。

專家提出，房子讓不同收入家庭買得起、租得起，才稱得上是合理價位。現在既要擠泡沫，又要使供應產品更加合理，這樣才能使房地產市場真正健康發展。

來源：新華網（記者 葉鋒 葉超 魏宗凱） 編輯：寧波