限購令顯“擠出效應”

溫州、福州等城市在去年12月底繼續執行限購商品房政策。本刊記者發現，一部分購房需求從溫州、福州等限購城市“被擠出”后，向非限購的周邊地區集結，明顯推高了這些非限購地區的房價。

福建省寧德市是位于福建省福州和浙江省溫州之間的地級市，也是一個長期以來經濟發展相對落后的三線城市。近兩年來，隨著寧德城市建設提速和城區擴展，該市商品房市場開始活躍，從2009年10月至2010年10月一年間，寧德城區商品房均價從每平方米5000元躍升至6000多元。溫州、福州兩地采取限購措施后，寧德城區房價在2010年底迅速飆升至每平方米7000元以上。

近日，記者走訪寧德市新開發的東僑片區樓盤“海天水岸陽光”時發現，該樓盤最新推出的新房預售價已達每平方米8000元。“福州限購了，以前想去福州買房的寧德人現在很多都回來買了，溫州也限購了，溫州炒房的客人很多也來寧德買房了。”該樓盤售樓部的一位經理直言，在這種情況下，現在只要推出一棟新樓，幾天就被搶購一空。

類似現象在福建省福清、長樂等福州周邊縣級城市也有。本刊記者日前在福清市中心新建樓盤“富貴世家”了解到，去年底以來，該樓盤銷售情況很好，目前售價已突破每平方米1萬元。售樓部工作人員反映，在福州買不了房的福清人都會回來買房，福清房地產市場本來就緊張的供求關系變得更緊張，房價上漲的動力強勁，直追福州城區房價水平。

“從單個城市房地產市場而言，限購政策可以將一部分房源從購買多套房或炒房者的手中擠出來，擴大市場供應。”不過，在接受《瞭望》新聞周刊采訪時，福建省社科院研究員徐峰認為，“市場是流通的，如果整個市場針對剛性需求者的住宅產品仍較稀缺，局部限購反而會在非限購地區造成一定程度的哄搶，迅速抬升房價。”

“眼下正是考驗地方限購政策成效的關鍵時期。”王阿忠認為，在目前已經執行限購的城市中，大部分城市仍允許居民可再新購一套住房，政策緊中有松，且存在一些模糊地帶亟待明確。比如，包括福州市、廈門市在內的大多數已執行限購政策的城市，對已有兩套住房家庭，賣掉一套后再買一套算不算在限購范圍內，都未有明確的可操作調控細則。

限價緣何成“漲價”

新近，一批城市公布了本年度的房價控制目標。多位受訪專家指出，本是“控制目標”的限價令竟成為荒唐的“漲價令”，“各地制定目標只有上限，沒有下限，這極可能加劇市場上關于房價持續上漲的預期。”

本刊記者在關注一些城市出臺的房價“控制目標”中發現，今年1月底國務院出臺的“新國八條”中就提出，各地根據“經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力”，確定新建住房價格控制目標。但在已出臺“控制目標”的地方鮮有以“居民住房支付能力”為參照。

另外，各地制定價格控制目標時所采用的基數差異較大。如上海市、安徽省合肥市等地的控制目標以“新建住房”價格為基準，而蘭州市、銀川市等地則以“新建商品住房”價格為基準。北京大學房地產研究所所長陳國強指出：“以新建住房價格為基準的計算方式包括保障房在內。而保障房價格很低，能夠拉低住房整體價格水平。這意味著商品房的漲價空間就會大幅增加。政府控制房價的績效就失去了意義。”

除了防止做“文字游戲”，還要防止地方“控制目標”成為“數字游戲”。復旦大學住房政策研究中心執行主任陳杰認為，要警惕一些地方“限制中心城區”新盤上市，甚至凍結新盤價格等只圖避過風頭的做法。“就像為了完成節能減排指標，直接拉閘限電。”

對于這些問題，住房和城鄉建設部政策研究中心副主任王玨林表示，按照國家制定政策的初衷，新建住房價格控制目標的衡量體系是多元的，一些地方政府對政策的理解顯然有偏差，也不排除“選擇性失明”的可能。