2011年上海土地交易市場(chǎng)首拍在上周平淡落幕，但預(yù)申請(qǐng)須知中“出讓人收回并補(bǔ)償相應(yīng)殘余價(jià)值”這一“史無(wú)前例”的規(guī)定，在業(yè)內(nèi)又掀起了繼《物權(quán)法》之后，新一輪關(guān)于土地使用權(quán)到期后該如何處置的爭(zhēng)論。

記者發(fā)現(xiàn)，“出讓人收回并補(bǔ)償相應(yīng)殘余價(jià)值”這一規(guī)定最早出現(xiàn)在上海市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓預(yù)申請(qǐng)公告“滬預(yù)申請(qǐng)告字(2010)第02號(hào)”(下稱“2號(hào)預(yù)申請(qǐng)公告”)，即去年9月。

在上海2010年2號(hào)預(yù)申請(qǐng)公告中，多數(shù)地塊的預(yù)申請(qǐng)須知中都出現(xiàn)了這樣的規(guī)定。更有甚者，其《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓預(yù)申請(qǐng)須知》中顯示，土地期滿后的處理方法為“出讓人無(wú)償收回”——如出讓面積3.56萬(wàn)平方米的羅店新鎮(zhèn)A1-3商住地塊。這些規(guī)定，在歷來(lái)的土地出讓交易中均屬首次。

“這個(gè)規(guī)定很刺激，要是以后所有產(chǎn)權(quán)都按這個(gè)辦法收回，誰(shuí)還敢買(mǎi)房，誰(shuí)敢投資跟地產(chǎn)有關(guān)的東西啊？”中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄如是說(shuō)。

上海中原研究咨詢部認(rèn)為，此次出讓方提出“土地期滿收回”的表述，很可能是對(duì)土地使用權(quán)到期后的一種處理嘗試。但是，“土地期滿收回”的規(guī)定已傾向于70年后循環(huán)批租制度。“這一問(wèn)題在業(yè)內(nèi)爭(zhēng)議已久，從當(dāng)前批租制度衍生出的‘土地財(cái)政’和‘高房?jī)r(jià)’結(jié)局來(lái)看，如此定義土地使用權(quán)到期后的處理方式，很可能導(dǎo)致今天的很多問(wèn)題在未來(lái)重演。”

事實(shí)上，記者在采訪過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士都對(duì)這一規(guī)定存有爭(zhēng)議。一位港資開(kāi)發(fā)商代表和長(zhǎng)期從事土地研究的易居分析師付琦還從法律角度指出，對(duì)住宅用地來(lái)說(shuō)，這一規(guī)定“沒(méi)有太大意義”。他進(jìn)一步指出，對(duì)于出讓方新增的“土地期滿收回”這一“游戲規(guī)則”，可能還將和國(guó)家規(guī)定的一些法律法規(guī)產(chǎn)生沖突。例如2007年10月1日起施行的《物權(quán)法》中明確規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。”

此外，2009年初曾流傳的一份名為《土地管理法(修訂草案征求意見(jiàn)稿)》的文件，在全國(guó)國(guó)土管理系統(tǒng)“征求意見(jiàn)”，最受人們關(guān)注的住宅土地使用權(quán)到期后“按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定自動(dòng)續(xù)期”替換了原先表述的“無(wú)償自動(dòng)續(xù)期”。顯而易見(jiàn)，雖然法律沒(méi)有規(guī)定住宅用地到期的結(jié)果是“有償”還是“無(wú)償”，但前提都明確是“自動(dòng)續(xù)期”，而不是“收回”。

付琦認(rèn)為，目前市場(chǎng)中沸沸揚(yáng)揚(yáng)被傳言的房產(chǎn)稅，很有可能是一個(gè)用于完善稅收制度的過(guò)渡產(chǎn)物，“房產(chǎn)稅、土地出讓金、營(yíng)業(yè)稅等各種交易環(huán)節(jié)的稅收，可能都會(huì)改革成房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的物業(yè)稅。”他認(rèn)為，最終實(shí)現(xiàn)物業(yè)稅之后，土地出讓金被取消，房產(chǎn)擁有者按年繳納物業(yè)稅，屆時(shí)，土地使用年限的問(wèn)題就會(huì)很大程度被淡化。“也有可能，土地使用權(quán)到期后，就開(kāi)征物業(yè)稅，如此更符合有償續(xù)期的說(shuō)法。”付琦表示，從出讓方角度來(lái)說(shuō)，一次性收足未來(lái)70年的土地款，也會(huì)錯(cuò)過(guò)土地年復(fù)一年的增值部分，物業(yè)稅的摸索，更能在很大程度上完善土地財(cái)政制度。

來(lái)源：揚(yáng)子晚報(bào) 編輯：鄧京荊