全球物業(yè)管理及企業(yè)設(shè)施管理翹楚仲量聯(lián)行今天（8月27日）在此間發(fā)布《超高層市場(chǎng)研究及管理》報(bào)告。報(bào)告指出，未來(lái)數(shù)年，我國(guó)一線(xiàn)城市超高樓建設(shè)將進(jìn)入階段尾聲，非一線(xiàn)城市將陸續(xù)出現(xiàn)地標(biāo)性超高樓。

仲量聯(lián)行定義的超高層項(xiàng)目是指高度在400米以上的辦公、酒店、公寓或綜合性房地產(chǎn)項(xiàng)目。超高樓往往具備總建筑面積大、多業(yè)態(tài)并存、配特種設(shè)備和地標(biāo)性建筑等特征。

據(jù)悉，我國(guó)內(nèi)地已批的在建超高層項(xiàng)目有15個(gè)，其中只有4個(gè)分別在北京、上海、廣州和深圳等一線(xiàn)城市，其他11個(gè)分布在武漢、天津、重慶、蘇州、貴陽(yáng)、南京等非一線(xiàn)城市。內(nèi)地已經(jīng)建成的超高項(xiàng)目包括上海環(huán)球金融中心和金茂大廈、南京紫峰大廈、廣州國(guó)際金融中心以及深圳京基一百大廈。

仲量聯(lián)行華南區(qū)戰(zhàn)略顧問(wèn)部總監(jiān)招錫詳表示，由于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速放緩，加上大體量的新增供應(yīng)進(jìn)入市場(chǎng)，當(dāng)這些超高層項(xiàng)目落成后，中短期內(nèi)，這些城市的寫(xiě)字樓市場(chǎng)可能會(huì)出現(xiàn)供過(guò)于求。因此，超高層項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商可能會(huì)適度調(diào)整其市場(chǎng)策略，例如根據(jù)供求情況調(diào)整項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)的時(shí)間，或者調(diào)整租賃策略與租金水平以提高進(jìn)駐率，或者推出一部分可銷(xiāo)售的單位例如公寓以提升中短期的投資回報(bào)率。

據(jù)分析，超高層項(xiàng)目往往由于其地標(biāo)效益，吸引眾多需要維持或提升品牌形象的企業(yè)入駐；另外，由于超高樓配備商場(chǎng)、頂級(jí)酒店、頂級(jí)公寓的綜合功能，以及其他優(yōu)質(zhì)的交通配套，超高層項(xiàng)目對(duì)周邊大廈現(xiàn)有租戶(hù)可能產(chǎn)生“磁石效應(yīng)”。

從行業(yè)分布來(lái)看，入駐地標(biāo)性超高樓的企業(yè)行業(yè)類(lèi)別往往和該區(qū)域的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向有較大關(guān)系，例如上海環(huán)球金融中心與金茂大廈，超過(guò)半數(shù)的租戶(hù)均為金融業(yè)企業(yè)。而位于成熟區(qū)域的地標(biāo)性項(xiàng)目，租戶(hù)組合中專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)占例最大。廣州的超高層項(xiàng)目租戶(hù)主要包括有上市需要的企業(yè)、需提升企業(yè)形象的國(guó)內(nèi)大型企業(yè)、金融企業(yè)總部或私人理財(cái)中心、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)企業(yè)以及民營(yíng)企業(yè)總部。

仲量聯(lián)行廣州商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)馬煒圖認(rèn)為，由于超高層辦公樓自身體量大，成功的招商管理規(guī)劃成為租金長(zhǎng)期溢價(jià)的最重要因素。他說(shuō)，超高層辦公樓租金溢價(jià)的前提條件包括區(qū)位、品質(zhì)與物業(yè)管理三大因素。項(xiàng)目所在位置的商務(wù)氛圍是否成熟影響辦公樓的租金是否有溢價(jià)的可能，品質(zhì)決定辦公樓租金水平的基礎(chǔ)，而物業(yè)管理服務(wù)水平是否達(dá)到國(guó)際化水準(zhǔn)，成為是否能吸引及留住優(yōu)質(zhì)租戶(hù)的關(guān)鍵。

報(bào)告指出，由于超高層項(xiàng)目自身高度高、體量大的特殊性，其復(fù)雜的落成使用與多元化業(yè)態(tài)，以及優(yōu)質(zhì)租戶(hù)的高要求，往往為物業(yè)管理帶來(lái)挑戰(zhàn)。超高樓管理無(wú)論在設(shè)備設(shè)施、消防安全、反恐安全、營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)、垂直交通、節(jié)能環(huán)保、保潔維修、租戶(hù)服務(wù)、形象管理等方面都區(qū)別于普通大廈管理。

仲量聯(lián)行華南區(qū)物業(yè)及資產(chǎn)管理部總監(jiān)李燦興認(rèn)為，目前國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商從項(xiàng)目定位、設(shè)計(jì)、設(shè)備設(shè)施選型、建筑、租賃等方面普遍都以世界最頂級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，但在物業(yè)管理方面缺乏國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，仍然按照國(guó)內(nèi)的甲級(jí)寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行管理，低成本投入導(dǎo)致低質(zhì)量服務(wù)，服務(wù)跟不上超高樓的硬件水平，也滿(mǎn)足不了目標(biāo)租戶(hù)的要求。

李燦興建議，超高樓物業(yè)服務(wù)應(yīng)該從項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)階段介入，參與總體規(guī)劃、機(jī)電設(shè)備系統(tǒng)選型、公共區(qū)域設(shè)計(jì)、設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)設(shè)計(jì)、保安系統(tǒng)設(shè)計(jì)、環(huán)境及形象設(shè)計(jì)、標(biāo)志系統(tǒng)設(shè)計(jì)等的籌備工作，為日后的日常管理打下基礎(chǔ)。而針對(duì)超高樓的特殊性而采取的管理措施往往能有效提高大廈的整體效益。（記者 詹立勝）