重點(diǎn)提示

從北京近三年3000萬元級別以上豪宅去化數(shù)據(jù)來看，每年成交套數(shù)基本穩(wěn)定在150套左右。由此看來，2015年井噴的豪宅供應(yīng)量，要搶奪極為有限的塔尖客戶群，一場血戰(zhàn)難免。

本報(bào)記者 王營 北京報(bào)道

萬科高級副總裁毛大慶預(yù)言：北京普通商品房將進(jìn)入6萬元時(shí)代。此前，毛大慶多次預(yù)言都曾被證實(shí)。

2012年7月至2015年1月，北京公開出讓的地塊，樓面價(jià)超過2.5萬元的有60余幅之多，3萬元以上的也近30塊，這些地塊多數(shù)尚未入市。

毛大慶稱，如果這些土地在2015年二季度開始入市，北京將有70個(gè)以上項(xiàng)目，單價(jià)在5萬以上。因?yàn)檫@些地塊多在五環(huán)以外，意味著從2015年開始，北京普通商品住宅將進(jìn)入6萬元時(shí)代。

泛豪宅市場到來

萬柳書院1月13日正式取得現(xiàn)房銷售許可證，銷售均價(jià)14.5萬元/平方米，依此估算，其全盤貨值超130億元。

2012年7月10日，經(jīng)過46輪現(xiàn)場競價(jià)和327輪回購房面積競拍，民企開發(fā)商中赫集團(tuán)以26.3億元?jiǎng)俪觯鐑r(jià)率為40.9%。該地塊樓面地價(jià)折算約為41500元/平方米，創(chuàng)當(dāng)時(shí)北京新的樓面單價(jià)新高。萬柳地塊因此成為北京當(dāng)年的“雙料地王”。

中赫置地品牌總監(jiān)朱敏解釋稱，“從產(chǎn)品自身來看，萬柳書院較中赫置地此前的釣魚臺七號院，有著全面的提升；從區(qū)域來看，萬柳書院一墻之隔的萬城華府，二手房價(jià)格已經(jīng)達(dá)到11-13萬元/平方米，萬柳書院作為全新的高品質(zhì)產(chǎn)品，比八年前的產(chǎn)品高出約15%-30%，合乎市場規(guī)律。”

依據(jù)萬柳書院的銷售價(jià)格計(jì)算，其205-558平米三居至五居的產(chǎn)品，起步價(jià)略低于3000萬元，部分產(chǎn)品會達(dá)到7000萬元級別。

中赫萬柳書院定價(jià)尚算理性。似乎這也與北京豪宅市場的巨大供應(yīng)量有關(guān)。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，自2014年12月的融創(chuàng)農(nóng)展館項(xiàng)目獲批預(yù)售證開始，到中赫萬柳書院，佳兆業(yè)廣場、遠(yuǎn)洋劉娘府地塊項(xiàng)目、保利首開東壩地塊等項(xiàng)目還將陸續(xù)入市。2015年北京將有大量主力戶型在200平方米以上的高端項(xiàng)目扎堆入市，其中不僅有最近2年的地王，也有雌伏十幾年的豪宅項(xiàng)目。

殘酷的廝殺

即使是在處于調(diào)整之中的2014年，北京地價(jià)也未停止上漲，直接效應(yīng)是北京商品房無可遏制地向豪宅化發(fā)展。

1月7日下午，北京市豐臺區(qū)花鄉(xiāng)白盆窯村1516-0665地塊（豐臺區(qū)城鄉(xiāng)一體化白盆窯村舊村改造一期二期）地塊出讓。經(jīng)過53輪的爭奪，華潤旗下的北京華潤曙光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與首開股份、平安保險(xiǎn)組成的聯(lián)合體競得，總價(jià)86.25億，溢價(jià)率22%。

該地塊要求配建的限價(jià)房和自住房的建筑用地面積高達(dá)70%，限價(jià)商品住房限價(jià)17000元/平米，自住型商品房限價(jià)29000元/平方米。經(jīng)測算，該項(xiàng)目純商品房部分單價(jià)為3.8萬/平方米。參加了該地塊競拍的毛大慶因此預(yù)言，北京房價(jià)將進(jìn)入6萬元時(shí)代。

對于其他高價(jià)地塊也將深陷“被豪宅化困境”。農(nóng)展館地王的樓面地價(jià)為7.3萬元/平方米，去年底取證的預(yù)售均價(jià)為16.5萬元。記者從鄰近該項(xiàng)目的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)了解到，麥子店小區(qū)二手房價(jià)格不到4萬元/平方米。而恒大位于東壩的項(xiàng)目，此前有業(yè)內(nèi)人士分析要售賣到13萬元/平方米，但周邊2005年以后的二手房價(jià)格只有3-4萬元/平方米。

即將在2015年崛起的“泛京西”豪宅板塊，也面臨同樣問題。如對峙西局的龍湖、泰禾，以及拿下夏家胡同地王的懋源置業(yè)，預(yù)計(jì)售價(jià)或接近10萬元。這些房企在高端住宅領(lǐng)域不乏佳作，但深陷地價(jià)與周邊房價(jià)“倒掛”的困局，打破區(qū)域的“孤島效應(yīng)”是賣房的第一要?jiǎng)?wù)。“周邊的二手房價(jià)格都還趕不上我們的地價(jià)，我們要實(shí)現(xiàn)的，是賣出一個(gè)宮殿水準(zhǔn)的價(jià)格。”這是目前北京部分豪宅操盤手面臨的困境。

北京中原地產(chǎn)分析師張大偉表示，樓面價(jià)接近或超過房價(jià)，已成為一線城市土地市場的新常態(tài)。從拿地節(jié)奏可以看出，排名前20的大房企對一線城市依舊看好。雖然地價(jià)被推高可能帶來操盤難度，但相比起三四線城市的風(fēng)險(xiǎn)，一二線城市依然是安全的港灣。

豪宅操盤手們還需面臨的另一個(gè)困境是，受經(jīng)濟(jì)形勢以及反腐各類因素影響，北京豪宅市場并不景氣。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2014年12月，北京成交單價(jià)在10萬以上豪宅成交7套。2014年全年，這類豪宅成交僅為30套，創(chuàng)造了此類物業(yè)的最高成交紀(jì)錄，超過了2011年的28套。去年，5萬以上的高端住宅成交1999套，低于2013年全年的2240套。北京歷史上成交單價(jià)10萬元以上的豪宅項(xiàng)目，成交總數(shù)117套，其中有6個(gè)項(xiàng)目成交5套以上，共82套。

亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為，從北京近三年3000萬元級別以上豪宅去化數(shù)據(jù)來看，每年成交套數(shù)基本穩(wěn)定在150套左右。由此看來，2015年井噴的豪宅供應(yīng)量，要搶奪極為有限的塔尖客戶群，一場血戰(zhàn)難免。

因此，郭毅對萬柳書院的銷售價(jià)格以“聰明”來評價(jià)。“精裝成品現(xiàn)房，目前的價(jià)格在北京頂級住宅領(lǐng)域應(yīng)該是頗有競爭力的。”郭毅表示，兩年前，中赫置地拿下萬柳地王的價(jià)格曾令業(yè)內(nèi)咂舌，但經(jīng)歷了地王頻出的這兩年，萬柳項(xiàng)目的比較優(yōu)勢已比較明顯，定價(jià)理性利于從容銷售。

北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，中赫萬柳書院在獲批銷售許可證當(dāng)天就已有12套認(rèn)購記錄。