2011年5月25日北京出現單價30萬樓盤騎車人從北京東釣魚臺家園小區南面的胡同中經過。分析人士指出，在嚴厲調控之下，北京豪宅價格逆勢異常高漲，十分值得關注。新華社發（李方宇 攝）

利潤數倍于成本　是否涉嫌暴利？

“最貴豪宅”的銷售價格是如何確定的？對此，釣魚臺7號院的銷售人員給出的解釋是：地理位置稀缺、不可復制。銷售人員不斷強調，這個項目緊靠釣魚臺國賓館，西通中央政務區，是“天生的豪宅”。

據知情人士透露，在開盤前，中赫置地主要比照當時北京最貴的盤古大觀、昆侖公寓、銀泰中心等樓盤定價。“最初公司決策層想把開盤價定為6．5萬元／平方米。”

由此可見，6．5萬元／平方米的售價已能確保開發商的利潤，那么這個項目的成本究竟是多少呢？

記者多方查找釣魚臺7號院的土地出讓記錄未果。據相關知情者稱，這一地塊是開發商2006年4月從軍方某下屬單位手中以協議方式取得。當年北京土地市場土地樓面價最高不到1萬元／平方米，而一般協議出讓地價比招拍掛便宜得多。

談到建筑成本，釣魚臺7號院的宣傳資料顯示，豪宅采用了諸多“高檔品牌”裝修，如外立面是紅磚、石材、原銅、鈦鋅板，排水、電梯和戶門等都是國外高檔產品。對此，有過高端項目操盤經驗的香港金達利筑地北京公司副總經理陳玉城說，一般高端項目建筑成本最多不超過2萬元／平方米。

“高端項目定價策略在于堅持高利潤，開盤價已能夠確保整個項目的利潤，如果沒有采用當今世界最先進的抗震玻璃、防彈設備等，這一項目的總體成本不超過4萬元／平方米。”陳玉城說。以此測算，北京釣魚臺7號院獲利數倍于成本。

有關專家指出，國家在調控中應考慮對房地產開征暴利稅，對利潤過高的高檔商品房征收高額稅收，同一個項目房價漲幅越大，稅收越高，以抑制房價暴漲。