2010年8月南京下關區(qū)推出的兩幅總價200.34億元的老城改造地塊曾轟動全國。時隔兩年之后，第三塊老城改造地塊終于在前天被國土局正式公告。這幅地依然稱得上是塊“巨無霸”，總體量超過72萬平方米，起拍價達到了56.2億元，這也是兩年來南京掛出的最貴地塊。如果順利出讓，將意味著下關區(qū)的老城改造項目運作進入一個新階段。揚子晚報記者 張遙

地塊建筑面積相當于101個足球場大小

根據(jù)公告顯示，這幅編號G50的下關區(qū)濱江江邊路以東2號地塊東至城河北路，南至城河路，西至規(guī)劃濱江路，北至方家營路。地塊出讓面積達36.4萬平方米，產權為商住混合用地，地塊綜合容積率1.99。按照這個數(shù)據(jù)計算，這幅地塊未來的建筑體量將達到72.4萬平方米，其中商業(yè)辦公建筑面積占地上建筑面積比例不少于45%，住宅用地面積占比不大于54.4%，且住宅容積率需大于1.0。對于相對較低的容積率，如此大面積的綜合地塊實不多見。如果按照標準11人足球場7140平方米(68米×105米)的面積計算，這幅地塊的出讓面積相當于51個足球場的大小，建筑面積相當于101.5個足球場大小。

這樣一幅“巨無霸”商住混合地塊的總價自然也不低，56.2億元雖然沒有突破兩年前那兩幅下關老城改造地塊的“地王”價，但面對其他任何地塊也可以做到“傲視群雄”了。根據(jù)公告的數(shù)據(jù)計算，該地塊的樓面起拍價為7754元/平方米，因為其中包含近一半體量的商業(yè)項目，這一起拍價在城北并不算高，不過比前兩幅“地王”鄰居地塊還是要高出一些。一位從事房產開發(fā)的業(yè)內人士分析，由于前兩幅地塊中包含了很多公共設施以及代建工程，而G50地塊更多的則是以住宅和商業(yè)為主，因此對于開發(fā)商來說開發(fā)難度降低，利潤率其實相對更高。據(jù)記者了解，目前下關濱江地區(qū)的在售樓盤大多定位在中高端。例如天正桃源、世茂外灘新城、潤開華府等項目的均價都在15500-24000元/平方米之間，這樣看來未來該地塊的利潤空間確實不小。除了這幅下關濱江“地王”的鄰居地塊外，公告中還有一幅位于新集鎮(zhèn)新集中學以西的六合住宅地，總出讓面積約5.0萬平方米，容積率2.0，起拍價6800萬元，樓面起拍價677.8元/平方米。

下關老城改造用地出讓將完成近一半任務

在2010年8月份，下關區(qū)推出了濱江江邊路以東1號和3號地塊，這兩幅地塊出讓面積分別達到了35.4萬平方米和31.4萬平方米，起拍價達121.41億元和78.93億元。根據(jù)當年出讓時的公告信息，這兩幅地塊的出讓旨在“提升南京市下關地區(qū)城市形象，整合該區(qū)域歷史文化資源和濱江的自然風采資源，加快危舊房改造，推進污染企業(yè)搬遷，打造全新的濱江新城”。

而在此之前，下關濱江地區(qū)老城改造已被列入全市“九大功能”板塊建設，全市最大一塊棚戶區(qū)改造項目。資料顯示，該項目總用地面積達236.3萬平方米，拆遷將涉及11000余戶居民。這樣算來，如果加上剛剛掛出的G50地塊，三幅地塊的總出讓面積達到了103.2萬平方米，相當于整個下關老城改造項目用地的44%。如果G50地塊能夠順利出讓，意味著這一巨大的老城改造項目在土地推介上已經完成了近一半任務。而這樣一宗偏重商業(yè)和住宅的巨幅地塊的出讓，也將把下關的老城改造帶入一個新階段。

面臨拆遷阻力，兩年前的“百億地王”項目開發(fā)緩慢

在2010年9月份的拍賣會上，由中冶集團控股的南京臨江老城改造建設投資有限公司以200.34億元的底價，成功攬下了下關區(qū)濱江江邊路以東1號和3號這兩幅“巨無霸”地塊。不過據(jù)記者了解，兩年過去了，這兩幅地塊上目前的項目工程進展并不順利。據(jù)業(yè)內人士分析，資金問題和拆遷問題是制約兩個項目進展的最大因素。

的確，兩幅地塊的建筑面積分別為205萬平方米和95萬平方米，300萬平方米的建筑總量相當于江北的威尼斯水城的總建筑面積。要支撐如此大體量的開發(fā)，沒有足夠的資金保障將舉步維艱。近期業(yè)內甚至有傳聞稱中糧置業(yè)可能將注資幫助中冶共同開發(fā)，但目前中糧集團尚未證實這一消息。

不過，不論該消息是否屬實，資金問題還可以通過合作開發(fā)來解決，拆遷問題就沒那么簡單了。南京市房地產開發(fā)建設促進會秘書長張輝此前曾評論道，作為南京資格最老的城區(qū)之一，不少居民在此地居住的時間并非僅僅一代人，拆遷起來相比其他地方尤為困難。而作為南京最大一塊棚戶區(qū)改造項目，地域內11000余戶居民中，不少商業(yè)及其他形式的用地產權也較為復雜，這都讓拆遷困難加大。而日前該板塊一位開發(fā)商在接受揚子晚報記者采訪時也坦言，這一項目目前最大的阻力還是拆遷，需要足夠的時間來慢慢解決。可以想見的是，第三幅下關老城改造地塊在下個月的出讓過程也許會很順利，但未來的改造開發(fā)過程很難風平浪靜，開發(fā)難度依然不小。