連日降雨讓全國各地的不少小區(qū)遭了殃：有的地方幾十戶人家同時被淹，墻體積水滲漏、電梯灌水停用……誰來負(fù)責(zé)，誰來出錢解決這些問題？

不久前，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會有關(guān)人士表示，北京“7·21”特大自然災(zāi)害中，很多小區(qū)的公用部位，如樓頂、樓體、電梯等出現(xiàn)了漏雨、滲水、積水等問題?！氨┯暝斐傻姆课萋┯陮倬o急情況，可以不用經(jīng)過小區(qū)2/3以上業(yè)主同意等程序，應(yīng)急使用住宅專項(xiàng)維修資金維修房屋建筑。

其實(shí)，2009年年底出臺的《北京市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》，已把嚴(yán)重漏水、電梯故障等問題列為緊急情況，為其開辟“綠色通道”。然而政策出臺幾年來，還是有很多看起來符合情況的小區(qū)，至今沒用上這筆錢。

按理，每個業(yè)主都應(yīng)繳納住宅專項(xiàng)維修資金（以下簡稱“維修資金”），用于日后房屋“養(yǎng)老”。但目前全國累計(jì)的維修資金金額到底有多少，卻很少有人說得清。中國青年報記者查閱公開資料得知，截至今年6月30日，北京市累計(jì)歸集維修資金314.93億元；上海市累計(jì)歸集超過290億元；深圳67億元、廣州58億元、哈爾濱12億元、合肥42億元、長沙80億元……僅記者能夠查到公開資料的17個城市的數(shù)據(jù)總額，已超過1000億元。但很少有業(yè)主清楚，這項(xiàng)和自身權(quán)益息息相關(guān)的錢，應(yīng)該如何使用，如何查詢，如何監(jiān)管？

過去多年間，這筆巨額資金還曾經(jīng)出現(xiàn)過諸多“糊涂賬”，很多時候看來政策已“說清楚”了，但業(yè)主們還是感覺“糊涂”。

“漏頂聯(lián)盟”的困惑

北京市昌平區(qū)王府溫馨公寓業(yè)主葉秋（化名）說，7月21日那天，她家“到處都用盆接水”，墻上有好幾條被水泡開的裂縫，臥室的頂燈燈罩里至今留有積水，“這個燈一旦漏電，后果不堪設(shè)想”。

她是1997年入住該小區(qū)的首批業(yè)主，住在六層樓的頂層。入住次年，葉家就開始漏水，“十多年來沒間斷過”。葉秋說，剛開始物業(yè)會派人來免費(fèi)維修，修完用一陣子，還會再漏，就再請人來修。后來，請物業(yè)補(bǔ)漏還要收費(fèi)。這個小區(qū)漏雨的不止一家，以致葉秋和另外幾棟樓的頂層住戶一起，組成了所謂的“漏頂聯(lián)盟”。

這種情況能否申請維修資金？葉秋認(rèn)為，自家漏水是開發(fā)商和物業(yè)的責(zé)任，不該動用維修資金，即使要動用，她也不知能不能用，該怎么用。

該小區(qū)法政王府物業(yè)公司的經(jīng)理告訴中國青年報記者，小區(qū)防水工程竣工于2000年，早已過了保修期（保修期3～5年）。現(xiàn)在解決漏水問題，就應(yīng)從業(yè)主共有的維修資金中支取。以前這個小區(qū)的17號樓漏水，物業(yè)就支取過該樓的維修資金，更新了樓體防水層。但是現(xiàn)在漏水的幾棟樓如16號樓等，沒有辦法支取維修資金，“有的業(yè)主買房時沒繳納這筆錢，整棟樓的24個住戶里，只有8戶交過，所以錢取不出，（維修）這事兒就卡在資金上?！?/span>

為什么同一筆錢，有些人交了，有些人沒交？使用維修資金要經(jīng)過哪些程序？對這些事，大多數(shù)業(yè)主都弄不清楚，甚至一些基層政府部門也搞不明白。

北京市昌平區(qū)新康園小區(qū)竣工于2003年，其中有6幢樓是32層塔樓，但這幾棟高層住宅的電梯經(jīng)常發(fā)生故障。一位住在8層的居民告訴記者，她這幾年來一直爬樓梯上下，“我住得低，還算好的，住在樓上的更麻煩”。另一位住在28層的居民說，老人和孩子出行最讓人擔(dān)心。

為了修電梯，這里的業(yè)主一直在多方維權(quán)。2011年秋天，昌平區(qū)回龍觀鎮(zhèn)政府為維修新康園小區(qū)的電梯發(fā)了兩份文件。文件里寫明，由鎮(zhèn)政府墊資修電梯。目前負(fù)責(zé)牽頭協(xié)調(diào)此事的是回龍觀鎮(zhèn)副鎮(zhèn)長黃俊。

為何申請一個小區(qū)的維修資金修電梯，竟由政府出面，墊資進(jìn)行？

黃俊告訴中國青年報記者，新康園小區(qū)為修電梯的事折騰了幾年，去年鎮(zhèn)政府通過開會總算“找到了可用的工作途徑”，這個途徑就是申請維修資金。為此，他們請來北京市房屋安全鑒定總站進(jìn)行檢測，“他們給出了161萬元的報價”。按照這個報價，經(jīng)過招投標(biāo)確定公司后，新康園小區(qū)的電梯于今年6月修完。修電梯的資金，由回龍觀鎮(zhèn)政府墊資40多萬元，剩下的100多萬元還沒支付給維修公司。目前，申請維修資金的材料還沒報上去，這161萬元沒批下來，鎮(zhèn)政府的錢暫時拿不回來。

電梯都修完了，政府也墊了錢，但申請還沒進(jìn)行，萬一維修資金批不下來怎么辦？對此，黃俊表示，他并不清楚維修資金的具體申請流程，“反正不可能批不下來。要不然政府墊的錢怎么辦？”

維修資金申請“九步走”

并非所有小區(qū)都為維修資金犯難，全國各地均有小區(qū)成功申請維修資金的案例。北京市住房資金管理中心提供的數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月，全市共有796個小區(qū)使用商品住宅專項(xiàng)維修資金2.84億元。

成功申請到維修資金的小區(qū)，具體如何操作？北京市朝陽區(qū)新天第家園業(yè)委會主任張大憲說，該小區(qū)已用過3次維修資金。第一次用于改造小區(qū)水箱，第二次用于大修電梯，第三次用于小區(qū)的防水改造?！叭ツ甏笥赀^后，超過一半的住戶家漏水，我們用維修資金找專業(yè)公司做了防水和外墻改造，今年完成了，扛過了大雨?！?/span>

據(jù)張大憲介紹，新天第小區(qū)申請使用維修資金的流程分九步。

第一步，小區(qū)物業(yè)公司就需要維修的項(xiàng)目向業(yè)委會提出報告，業(yè)委會討論是否應(yīng)使用維修資金。

第二步，業(yè)委會認(rèn)為該項(xiàng)目確需動用維修資金后，由物業(yè)公司把項(xiàng)目報送至區(qū)建委指定的鑒定中心審核。審核內(nèi)容分3部分：第一，能不能用。包括項(xiàng)目是否適用于維修資金的使用范圍，是否應(yīng)建議由開發(fā)商負(fù)責(zé)。第二，有沒有資格用。包括小區(qū)的維修資金是否全部歸集到位，維修項(xiàng)目是否過了保修期。第三，能用多少錢。由區(qū)建委的物業(yè)管理科住宅小區(qū)管理辦公室（以下簡稱“小區(qū)辦”）根據(jù)小區(qū)維修資金的數(shù)量與物業(yè)公司的初步預(yù)算申請進(jìn)行平衡。與此同時，小區(qū)內(nèi)成立由業(yè)委會、物業(yè)公司、業(yè)主代表組成的三方工作組，在小區(qū)內(nèi)向業(yè)主宣傳公示。

第三步，工作組組織招投標(biāo)，確定預(yù)算和具體施工方案，選定施工隊(duì)。

第四步，工作組將施工單位的預(yù)算和方案上報給政府指定的資金審核部門進(jìn)行財(cái)務(wù)審計(jì)。如果批復(fù)的金額和公司金額不一致，根據(jù)審計(jì)結(jié)果，要求施工單位修改預(yù)算。

第五步，工程預(yù)算通過審計(jì)之后，召開業(yè)主大會，將“決定在某事項(xiàng)上使用專項(xiàng)維修資金”事宜，向業(yè)主說明。

第六步，動用維修資金的決議經(jīng)業(yè)主大會通過后，需要做資金分?jǐn)偙?。也就是說，把即將維修的項(xiàng)目資金總額，按每戶業(yè)主的房產(chǎn)面積進(jìn)行分?jǐn)偅愠雒恳粦魳I(yè)主的份額。比如，同一小區(qū)內(nèi)住宅為200平方米的業(yè)主分?jǐn)?000元，鄰居是100平方米的，分?jǐn)?000元，以此類推，這個明細(xì)表，需讓每一戶業(yè)主簽字同意。

第七步，拿著業(yè)主委員會的通過決議（第一步），建委指定的鑒定部門的蓋章審核（第二步），財(cái)政審計(jì)部門的蓋章審核（第四步），業(yè)主大會的通過決議（第五步），經(jīng)三分之二業(yè)主簽字同意的資金分?jǐn)偙恚ǖ诹剑?項(xiàng)，去找北京市屬房屋資金管理中心拿一張蓋章的單據(jù)。

第八步，拿著房屋資金管理中心蓋章的單據(jù)（第七步），小區(qū)業(yè)委會在銀行備案的3個章（業(yè)委會公章、正副主任人名章）與施工單位的合同副本，去該小區(qū)維修資金存儲的銀行。銀行核對撥款總數(shù)（以政府財(cái)務(wù)審計(jì)數(shù)為準(zhǔn)），為業(yè)委會開一個維修資金的專用賬戶（專款專用，不得取現(xiàn)，只能劃撥，不經(jīng)同意不得挪用），將指定數(shù)額的錢從小區(qū)維修資金存款賬戶撥到此專用賬戶。

第九步，由銀行根據(jù)業(yè)主委員會要求和合同規(guī)定，將錢款分批分期直接劃撥給施工單位，就此開始維修。按規(guī)定，這筆錢不是全額一次性發(fā)放，一般首次發(fā)放款項(xiàng)總額的60%～70%，經(jīng)工作組驗(yàn)收后，通知銀行撥第二次款項(xiàng)，約占總額的25%～35%，維修工程結(jié)束，直到質(zhì)保期過后撥付尾款，約占總額的5%。工作組負(fù)責(zé)工程質(zhì)量監(jiān)督、控制（電梯由施工單位找國家指定的安監(jiān)部門監(jiān)督）。

很多業(yè)主認(rèn)為申請維修資金程序繁瑣、復(fù)雜。一些沒有經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)知識的物業(yè)公司，對“三分之二的業(yè)主簽字同意”一項(xiàng)更是一籌莫展，稱其“難度不亞于人口普查”。

一位物業(yè)公司負(fù)責(zé)人表示，“每個住戶分?jǐn)偟慕痤~都要算好，還要讓他們簽字，可是有些業(yè)主把房子出租了，怎么找戶主？這太難了?！?/span>

服務(wù)于新康園小區(qū)的陸凱物業(yè)公司經(jīng)理王占山告訴本報記者，物業(yè)公司里“沒有跑這方面的工作人員?！边@段時間，為了準(zhǔn)備申請所需的資料和文件，對每戶分?jǐn)傎M(fèi)用進(jìn)行測算，王占山專門聘請了一個經(jīng)濟(jì)師，“每個月工資1萬元。”

在張大憲看來，其實(shí)整個流程不算繁瑣，唯一可能麻煩的，就是第六步做資金分?jǐn)偙?，“做資金分?jǐn)偙硇枰M(jìn)行一些專業(yè)培訓(xùn)，找經(jīng)濟(jì)師也未必懂行。這件事需要那些已經(jīng)弄明白的人，去幫助那些還不熟悉的人，做得快，兩天就能完成?！?/span>