房價漲跌，萬眾矚目。3月15日，素有“上海樓市風向標”之稱的“上海之春”房展會開幕。本屆展會規模比以往縮小。　鈕一新攝（新華社發）

　　李二保繪

一千個人心中有一千個哈姆雷特，也許一千個人心中也有一千種“合理房價”。

“我可以明確地告訴大家，一些地方房價還遠遠沒有回到合理價位，因此，調控不能放松。”全國兩會后記者見面會上，溫家寶總理談及房地產調控時做出了上述表態。

今年的政府工作報告提出，要“促進房價合理回歸”。業界普遍認為這一提法意味著房地產調控的目標正從最初的“遏制房價過快上漲”轉向“房價合理回歸”，也就是說，“降價”的目標已經越來越明確。

房地產調控要見效，必須要有可量化的、明確的目標。自去年各地紛紛將房價漲幅與GDP掛鉤、并以此確定調控目標后，如今“合理價位”成了新的調控目標。

人們關心，房價降到什么程度才是“合理價位”，持幣觀望的購房者又該在什么時候出手買房呢？

■6年家庭收入買套房有可能嗎？

——房價收入比應成為住房政策設計中的重要指標，目前一線城市房價收入比高達15倍以上

什么叫房價合理回歸，溫家寶總理給出了兩條標準：一是房價與居民的收入相適應，二是房價與成本和合理的利潤相匹配。

房價與居民的收入相適應，很容易讓人想起一個經常被用來佐證我國房價高的專業術語——“房價收入比”。

所謂房價收入比，是指一個地方或城市每戶居民的家庭購房總價與家庭年收入的比值，該指標用于描述一個地區居民購房的支付能力。

目前有一種比較流行的說法認為，房價收入比在3—6倍之間為合理區間，如果考慮住房貸款因素，住房消費占居民收入的比重應低于30%。

如果按照這一標準，我國多數城市的房價都屬于過高范疇，一線城市房價收入比更是遠高于這一水平。以北京為例，目前以郊區為主的普通商品房成交均價為1.8萬元每平方米，平均單套成交面積在100平方米左右，總價約180萬元。北京統計局數據顯示：2011全年城鎮居民人均可支配收入達到32903元，以一家三口家庭計算，年收入在12萬元左右。按照180萬元計算，房價收入比達到了15以上。

如果算上貸款利率，以購買180萬元房產，首付80萬元貸款100萬元計算，20年，利息成本高達86.8萬元，也就是實際購買一套180萬元的房產，需要真實支出266.8萬元，房價收入比就達到了22—23，遠高于上述標準。

住房和城鄉建設部有關專家表示，3—6倍的說法，是20世紀90年代初世界銀行專家在進行中國住房制度改革研究時，提出的一個世界銀行認為“比較理想”的比例，哪知道這個比例對中國產生了這么大的影響。

“中國的房價收入比高，除了房價絕對值高以外，也有一定的特殊原因。”北京中原地產市場研究部張大偉認為，我國百姓傳統上對土地以及住房的歸屬感，使得購房人對居住支出的容忍度非常高，大城市經常出現幾代人、兩個家庭支持一個年輕人家庭購房的情況。而目前快速城市化過程中，必然會出現住房需求大幅增長推高房價收入比的情況。“綜合這些因素，我認為一線城市的房價收入比在12左右比較合理，即便如此現在的房價也是過高的。”

山東經濟學院房地產經濟研究所名譽所長郭松海則認為，如果以90平方米為住房標準，當前我國房價收入比6—8倍是比較合適的。也就是說，人們用六七年的家庭全部收入來買一套90平方米的普通商品房，這個房價就算是比較合理的。“當然，這個價格是指一個地方的平均價格，比如北京，四環以內的房價收入比肯定不止6—8倍。”

重慶市曾經提出房價調控的兩個指標：一是城鎮雙職工家庭平均6—7年收入能買套60—70平方米的普通商品房；二是本年度新建住房價格增速低于主城區城市居民人均可支配收入增速。去年起，后者逐漸成為各地提出的房價調控目標一種模板，但要讓地方政府都能提出明確的房價收入比的調控目標，似乎并不現實。

原因就在于，多數城市的房價也許再也回落不到“合理價位”。自溫家寶總理提出“房價與居民的收入相適應”的提法后，有網友根據“2011年當地城市人均可支配收入×家庭平均人口×合理房價收入比/90平方米”，計算了各地的“合理房價”。如北京4387元/平方米、上海 4831元/平方米、廣州 4573元/平方米、南京 4293元/平方米等。這一略帶調侃性質的計算結果，也從一個側面反映出目前一些城市房價收入比過高的尷尬。

“房價收入比描述居民對住房價格的可承受性，并非主觀判斷性指標。如果把房價收入比作為衡量一個地區住房價格是否過高的指標，并據此來人為地假設一個‘合理’區間，未必十分科學。”上述專家表示，但房價收入比是住房政策設計中必須十分重視的指標。房價收入比過高，表示居民支付住房消費的能力過低，改善房價收入比是住房政策所要追求的目標之一，“居民支付住房消費能力的提高，是住房改善的重要表現。”