-價格

一季度現拐點大降概率很小

價格由穩趨降，第一季度或現拐點。在整體性量價增幅逐步收窄的驅使下，銷售量的破位將促使銷售價格的下降，這種勢頭由一線城市向二、三線城市，城市的邊緣區域向中心區域擴散。

2011年第四季度小幅下降

年底一般是開發企業各種款項的結算、資金支付密集的時期，也是第二年經營計劃的制訂期，上年各項任務的完成情況會在很大程度上影響下一年經營目標的確定。預計大開發商會率先選擇性降價，降低庫存的同時試探市場對價格的反應程度。如果反應良好，進一步以價換量的概率增大，部分中小開發商將會跟進。總體上絕對價格將會小幅下降，但是大幅降價的概率很小。

2012年第一季度拐點顯現

受春節假期的影響，市場價格將總體保持平穩，拉鋸狀態將持續一段時間。二、三線城市價格增幅將會收窄，同比增幅下降的城市繼續增多。一線城市絕對價格下降的態勢將持續，但是降幅不會很大，試探性降價、權衡降價可能是市場主導。開發企業在第一季度獲得信貸資金的多寡將會對價格產生較大影響，信貸資金在房地產領域偏緊態勢難以改觀，價格拐點很可能在第一季度顯現。

2012年第二季度老盤大降

2009年以來，高漲的房地產投資增幅、新開工面積增幅始終在高位運行，開發商庫存量快速增加。為消化庫存，降低資金壓力，預計開發企業在第二季度會加大推盤力度，新盤定價更趨合理，老盤降價的幅度將更大，從而爭取上半年的業績。絕對價格下降的范圍呈現擴大趨勢。如果短期內整體降幅太大，市場將產生更大的期望。所以，整體性降價幅度有限。

2012年第三季度價格趨穩

如果政策面仍舊嚴控，開發企業融資困難，尤其是信貸資金不能滿足需求，加之上半年銷售遠低于預期的話，那么降價范圍會繼續擴大，降價幅度會更深。如果上半年銷售能夠緩解資金壓力，那么整體價格將趨穩，維持第二季度以來的價格狀況的可能性較大。

-銷售

庫存壓力增大推盤速度降低

總體將呈下滑，其間或有波動。初步推測：2011年第四季度至2012年，由于2009年、2010年房地產開發投資高速增長，房地產庫存壓力增大，推盤速度會降低。

2011年第四季度短暫回升

預計商品住宅市場銷售量和銷售額在進一步下滑后，為消化庫存，在資金鏈緊張和業績要求的雙重壓力下，以價換量開發企業逐步增多，銷量可能會短暫回升。

2012年第一季度再次下滑

預計銷售量的增幅將進一步下滑，同比增幅可能會低于2011年同期，市場更加膠著。季度末如果市場價格能夠達到部分購房者的預期，則會促使銷量一定程度地增加，限購政策不太嚴格的二、三線城市的表現會更突出一些。

2012年第二季度決定業績

第二季度是傳統的旺季，也是上半年業績的決定性時段。預計為完成上半年的業績目標，開發企業的促銷手段將會更加豐富，力度也會更大，若市場回應積極則銷量將有所提升。在限購城市，銷量增加是否滿足以價換量的要求，很大程度上取決于有購買力的需求者是否符合購買條件。

2012年第三季度銷量放大

如果市場拐點在第二季度出現，將有利于刺激市場銷量的上升，市場活躍程度將提高，更多的剛性需求者將進入市場，形成對市場價格一定程度的支撐。如果上半年銷量不理想，則第三季度整體性價格下降幅度較大，銷量將會在第三季度放大。

來源：京華時報 編輯：馮媛