新華社昨天公布了住建部對(duì)各地列入新增限購(gòu)城市名單的5項(xiàng)建議標(biāo)準(zhǔn)。符合兩項(xiàng)以上標(biāo)準(zhǔn)的，建議列入新增限購(gòu)城市名單，“位于已限購(gòu)區(qū)域中心城市周邊、外地購(gòu)房比例較高”這一標(biāo)準(zhǔn)備受矚目，有專家認(rèn)為，北京周邊的燕郊、廊坊等城市限購(gòu)可能性大，如實(shí)施限購(gòu)將進(jìn)一步限制北漂族自住型購(gòu)房需求。

住建部提出，符合限購(gòu)條件較多的，即兩項(xiàng)以上的城市，建議列入新增限購(gòu)城市名單。各地可根據(jù)實(shí)際情況，對(duì)具體標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行適當(dāng)修改。各省（區(qū)、市）對(duì)上半年轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作情況進(jìn)行總結(jié)，對(duì)調(diào)控政策落實(shí)不到位、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市進(jìn)行約談。已實(shí)施限購(gòu)措施的城市要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)政策；限購(gòu)范圍僅限于城市局部區(qū)域、部分房屋類型等的要盡快調(diào)整，從嚴(yán)執(zhí)行。

中原地產(chǎn)和鏈家地產(chǎn)稱，根據(jù)新標(biāo)準(zhǔn)，兩家房屋經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)全國(guó)二三線城市住房?jī)r(jià)格進(jìn)行監(jiān)測(cè)，預(yù)計(jì)可能有30—35個(gè)二三線城市被列入新增限購(gòu)城市名單。

鏈家地產(chǎn)提供的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，秦皇島、哈爾濱、濰坊、威海、柳州、煙臺(tái)、揚(yáng)州、東莞、珠海、宜昌、錦州、洛陽(yáng)、桂林、常德等14個(gè)城市滿足兩項(xiàng)以上限購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)，另有約18個(gè)城市（贛州、丹東、惠州、韶關(guān)、襄陽(yáng)、牡丹江、岳陽(yáng)、濟(jì)寧、銀川、中山、嘉興、北海、廊坊、保定、香河、鎮(zhèn)江、連云港、汕頭）在單一標(biāo)準(zhǔn)衡量中位于前列。

北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，最后會(huì)不會(huì)是30個(gè)以上城市納入新名單，目前還不確定。因?yàn)闃?biāo)準(zhǔn)并未確定房?jī)r(jià)具體漲幅多大會(huì)限購(gòu)。“排名靠前，到底是前幾名會(huì)限購(gòu)？”他稱，從此標(biāo)準(zhǔn)可看出住建部房?jī)r(jià)調(diào)控的決心，但門檻仍然較低，應(yīng)該滿足其中一條標(biāo)準(zhǔn)就限購(gòu)，并進(jìn)一步量化每一條標(biāo)準(zhǔn)。

標(biāo)準(zhǔn)1

6月國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新建住房?jī)r(jià)格指數(shù)同比增幅或1至6月新建住房?jī)r(jià)格指數(shù)月環(huán)比增幅較高、排名靠前的。

【分析】6月全國(guó)統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，同比漲幅超過(guò)5%的非限購(gòu)城市達(dá)15個(gè)：秦皇島漲幅8.6%、丹東漲幅8%、牡丹江漲幅7.5%、洛陽(yáng)漲幅8.2%、岳陽(yáng)漲幅7.5%，均屬于漲幅前列的城市。贛州、常德、煙臺(tái)等二三線城市6月房?jī)r(jià)同比漲幅也在5%以上，且連續(xù)3個(gè)月同比漲幅超5%。

標(biāo)準(zhǔn)2

6月新建商品住房均價(jià)比去年年底漲幅超過(guò)或者接近全年房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的。

【分析】北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉稱，目前來(lái)看雖然沒(méi)有明確的指數(shù)標(biāo)準(zhǔn)，但全國(guó)大部分二三線城市同比去年底的價(jià)格均有較明顯上漲，其中部分城市上漲幅度較高。漲幅較高的二三線城市數(shù)量可能接近20個(gè)。

標(biāo)準(zhǔn)3

1至6月新建商品住房成交量同比增幅較高的。

【分析】根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，秦皇島、哈爾濱、徐州、濟(jì)寧、銀川、濰坊、北海、柳州等17個(gè)城市今年上半年商品住宅成交量同比上漲幅度在20%以上。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，在非限購(gòu)城市中，成交量以上漲為主。50個(gè)未“限購(gòu)”二三線城市中，今年上半年有26個(gè)城市的住宅成交量同比出現(xiàn)上升，持平的為11個(gè)，下滑的僅13個(gè)。同比下滑的城市主要集中在東部的江蘇、浙江和江西，而其余12個(gè)省的城市成交量均出現(xiàn)上升或持平。

標(biāo)準(zhǔn)4

位于已限購(gòu)區(qū)域中心城市周邊，外地購(gòu)房比例較高的。

【分析】中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，未“限購(gòu)”城市中最少有14個(gè)城市外地人購(gòu)房比重超過(guò)20%，外地人購(gòu)房比重占10%-20%之間的城市為12個(gè)，剩余24個(gè)城市的外地人購(gòu)房比重小于10%。14個(gè)外地人購(gòu)房比重超過(guò)20%的城市可以分為兩類，一類是具有旅游景觀的城市，如海南文昌、山東威海；另一類是受益于大城市擠出效應(yīng)的城市，如河北的燕郊、廊坊，廣東的中山、東莞。

標(biāo)準(zhǔn)5

存在房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、調(diào)控政策執(zhí)行不嚴(yán)格等突出問(wèn)題，社會(huì)反映強(qiáng)烈的。

【分析】北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)稱，此條標(biāo)準(zhǔn)不能量化。

影響

限購(gòu)加速全國(guó)房?jī)r(jià)下行

鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，限購(gòu)政策在二三線城市繼續(xù)深入，將利于房?jī)r(jià)加速下行。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，已限購(gòu)的39個(gè)城市房?jī)r(jià)平均上漲4.23%，較未限購(gòu)城市低0.43%；限購(gòu)最嚴(yán)格的京滬廣深的同比漲幅僅為3.85%。張?jiān)抡J(rèn)為，新增二三線城市限購(gòu)后，限購(gòu)城市可能達(dá)70個(gè)以上，房?jī)r(jià)調(diào)控的疊加作用將顯現(xiàn)。一方面限購(gòu)力度不放松，表明政府調(diào)控樓市的決心，消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)下行的信心將持續(xù)增強(qiáng)，房?jī)r(jià)明顯下降前，商品住宅成交量將回落；另一方面限購(gòu)城市已占據(jù)較大比重，投資需求受抑制程度加深，對(duì)房?jī)r(jià)推動(dòng)作用減弱。

北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉認(rèn)為，限購(gòu)令如在8月底前出臺(tái)，可壓制樓市“金九銀十”市場(chǎng)反彈。目前二三線未限購(gòu)城市面臨雙重壓力，本地的投資需求和一線限購(gòu)城市的轉(zhuǎn)移投資需求，使得全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)壓力集中在二三線城市釋放。

部分人可能會(huì)提前購(gòu)房

偉業(yè)我愛(ài)我家副總裁胡景暉稱，一些因投資投機(jī)比例過(guò)高、房?jī)r(jià)漲幅較大而可能被納入限購(gòu)范圍的新一批二三線城市，在9月和10月量?jī)r(jià)齊跌的可能性較大。在新一輪限購(gòu)政策出臺(tái)前，考慮到可能被“限購(gòu)”，也有部分人會(huì)提前入市。此前有媒體報(bào)道，限購(gòu)令擴(kuò)大的消息發(fā)出后，最近很多城市已出現(xiàn)恐慌性購(gòu)房。

鏈家首席分析師張?jiān)路Q，不具備買房資格的北漂族，也可能會(huì)提前在北京環(huán)周邊購(gòu)房以應(yīng)對(duì)限購(gòu)令的擴(kuò)大。

張大偉稱，限購(gòu)城市名單應(yīng)該盡早公開(kāi)，避免很多城市恐慌搶趕末班車的現(xiàn)象出現(xiàn)。不過(guò)張?jiān)抡J(rèn)為，自主性需求提前入市的同時(shí)，也有部分投資購(gòu)房者會(huì)提前將房屋出手，因?yàn)橄拶?gòu)令后，房?jī)r(jià)下行會(huì)降低投資價(jià)值。

投資或向更小城市轉(zhuǎn)移

北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，新一輪限購(gòu)可能導(dǎo)致投機(jī)投資性需求向更小的城市轉(zhuǎn)移，造成民間資金投資的惡性循環(huán)。

“這房?jī)r(jià)調(diào)控就像發(fā)洪水一樣，一線城市限購(gòu)，投資者就到二三線，二三線城市限購(gòu)，就到四五線城市投資。”陳國(guó)強(qiáng)稱，目前全國(guó)民間資本充沛，投資者缺乏投資渠道，便將過(guò)多資金投注在房地產(chǎn)上。房地產(chǎn)調(diào)控有一定效果，但仍有局限性。

陳國(guó)強(qiáng)稱，要解決房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)熱，根本還在于開(kāi)拓投資渠道，讓民間資本有投資空間，如央企、國(guó)企壟斷的領(lǐng)域，應(yīng)允許民間資本參與，“洪水泛濫要疏堵結(jié)合，目前調(diào)控政策是堵，根本在于疏導(dǎo)”。

張大偉也稱，限購(gòu)只是堵樓市，而未疏導(dǎo)，單獨(dú)的限購(gòu)可能造成其他行業(yè)炒作。

北京落點(diǎn)

北京周邊限購(gòu)可能性大

已限購(gòu)的多是一線或省會(huì)城市，其周邊城市交通便利，具有得天獨(dú)厚的位置優(yōu)勢(shì)，同時(shí)由于房?jī)r(jià)相對(duì)較低，外地人購(gòu)房比例就會(huì)較高，可能進(jìn)入新一輪限購(gòu)城市名單。鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)路Q，北京周邊的燕郊、廊坊因鄰近北京，房?jī)r(jià)上漲較快，且外地購(gòu)房比例大，實(shí)施限購(gòu)的可能性很大。

據(jù)了解，河北的燕郊、香河、固安等主打“大北京”概念的周邊城市因非限購(gòu)房?jī)r(jià)一路上漲。北京中原提供的數(shù)據(jù)顯示，燕郊等周邊地區(qū)目前的房屋均價(jià)相比北京出臺(tái)限購(gòu)令前，上漲5%—10%，燕郊部分樓盤均價(jià)已達(dá)萬(wàn)元/平米左右。

北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉稱，燕郊外地購(gòu)房者已占到六成以上，其中一半來(lái)自北京；廊坊外地購(gòu)房者占比也超過(guò)三成。因?yàn)楸本┲苓厴鞘羞^(guò)于依賴外部需求，張大偉認(rèn)為燕郊、廊坊可能納入限購(gòu)，但不會(huì)實(shí)行很嚴(yán)厲的限購(gòu)政策，“可能部分限購(gòu)，比如限價(jià)、限制部分大戶型購(gòu)買”。

北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)稱，如果北京周邊實(shí)施全面限購(gòu)，投機(jī)投資需求會(huì)進(jìn)一步被擠壓，不過(guò)北漂族自主性需求也會(huì)受到壓制。這些地區(qū)如果實(shí)施部分限購(gòu)，則促進(jìn)房?jī)r(jià)下行，對(duì)當(dāng)?shù)鼐用褡宰≠?gòu)房和符合條件的北漂購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，也是利好消息。

部分北漂或?qū)⑥D(zhuǎn)買為租

陳國(guó)強(qiáng)稱，因?yàn)椴痪邆湓诰┵I房資格，部分北漂族選擇到周邊的燕郊、廊坊等地購(gòu)房，如果北京環(huán)周邊城市全面限購(gòu)，這部分人群將轉(zhuǎn)買為租，對(duì)北京房屋租賃市場(chǎng)又會(huì)形成新的壓力。

有業(yè)內(nèi)人士稱，北京周邊的限購(gòu)或?qū)е虏糠直逼逋耆w屬感，最終選擇離開(kāi)北京。因?yàn)樗麄儾豢赡艿礁h(yuǎn)的城市去買房，“再遠(yuǎn)怎么上班？”這名業(yè)內(nèi)人士稱，部分人轉(zhuǎn)買為租，北京的房租可能被進(jìn)一步推高；加上租賃房源不夠住，供需不平衡，更多人要選擇合租，也會(huì)增加北漂族的失落感。

陳國(guó)強(qiáng)稱，租賃市場(chǎng)壓力增加，會(huì)對(duì)北京公租房建設(shè)提出更高的要求，需要政府提供更多的公租房源，不僅要保障本地籍租戶的住房需求，也要考慮外地戶口低收入者的租房需求。

來(lái)源：京華時(shí)報(bào)  編輯：段若蘭