“總而言之，企業(yè)為保證資金鏈的順暢，就必須節(jié)流開源，而當(dāng)節(jié)流有限時(shí)，就必須開源，開源就是降價(jià)，這是硬杠桿，而根據(jù)我們的測算，至明年1、2季度，房地產(chǎn)企業(yè)必須降價(jià)20%促銷來加快資金回籠，以彌補(bǔ)資金空缺”。劉元春說，這一模型成功預(yù)測了2008年前半年的房地產(chǎn)情況。

至于民眾為何對報(bào)告結(jié)論理解有偏差，他表示，大部分人在談及房價(jià)時(shí)都緊盯繁華地段房源，“實(shí)際上大部分一線城市近年來的新開樓盤都在往偏遠(yuǎn)地區(qū)集中，這些地區(qū)房價(jià)變化本身就很大，比如，此前有消息稱北京通州房價(jià)直跌7000元。”他說，如果所有人都認(rèn)為房價(jià)不可能跌，這才是最危險(xiǎn)的信號。

降兩成居民財(cái)富不會縮水

對于目前有觀點(diǎn)認(rèn)為，如果房價(jià)下降20%，所有居民財(cái)富都將縮水20%；劉元春認(rèn)為這是很大的常識性錯(cuò)誤，因?yàn)樽宰》康膬r(jià)格大漲并不會改變民眾的消費(fèi)模式，因此，房價(jià)變化對財(cái)富本身沒有影響。“房價(jià)降兩成，也許大部分民眾根本感覺不到，目前，北京房地產(chǎn)市場的房價(jià)隱性降價(jià)實(shí)際已達(dá)7%至8%，但很多老百姓卻并沒有太多感覺，因?yàn)檫@種降價(jià)更多以促銷打折等方式實(shí)現(xiàn)”。劉元春還表示，此次調(diào)整和2008年房價(jià)的下行相似，“并不傷筋動骨，20%只是未來變化方向，是調(diào)整而非簡單的下降。”同時(shí)他還強(qiáng)調(diào)，由于報(bào)告所采用的數(shù)據(jù)主要來自國家公開數(shù)據(jù)和全國70個(gè)大中型城市的采樣結(jié)果，并不能完全涵蓋全國所有區(qū)域。

不過，房價(jià)下跌20%卻不會像人們所想象的那樣，給房地產(chǎn)市場帶來“劇痛”。劉元春表示，兩成降幅不會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的“硬著陸”，“首先是因?yàn)橥顿Y杠桿率低，盡管開發(fā)商面臨資金緊張，但資產(chǎn)負(fù)債不至于完全惡化，不會引起所有人拋售房產(chǎn)，這次調(diào)整不會是崩潰性的，而是由于資金鏈緊張帶來的房地產(chǎn)企業(yè)營銷策略上的調(diào)整。”他說，另外，房地產(chǎn)市場的消費(fèi)投資杠桿仍處于一個(gè)較低水平，在房地產(chǎn)市場上，大部分消費(fèi)者仍為自住需求。“去年，一線城市房價(jià)上漲了25%，房價(jià)這兩年來上漲了約35%，即使回落2成，也只是回到2009年年中的價(jià)格水平，對行業(yè)影響不大。”

他直言中國目前的房地產(chǎn)問題是制度性的，但單純從制度角度來改不可取，房產(chǎn)調(diào)控涉及大量利益沖突，不能簡單靠“拍腦袋”來解決，即使要進(jìn)行改革也要改得更具建設(shè)性，“從擴(kuò)大供給入手，反對泡沫，同時(shí)避免房價(jià)的過度下滑，因?yàn)樽鳛橹е彤a(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的問題對于國家宏觀經(jīng)濟(jì)的重要性是毋庸置疑的。”他說。