業內人士認為，開發商欲加速資金回籠，樓市降價壓力增大

繼前兩天11個新盤扎堆領證之后，25日中糧地產投資(北京)有限公司的祥云東方苑項目再獲預售許可批準，至此，北京本周僅三天的新盤入市量便追平了上周的記錄。

業內人士認為，周末往往是集中開盤期，因此接下來的幾天新盤領證數有望持續攀高，11月新盤入市量很有可能創年內新高。在這背后，一個主要原因是開發商對下月起執行禁止直接收取預付款所做出的市場反應，提前銷售樓盤以回籠資金，而部分項目在有價無市的銷售困局下，比較典型的做法便是通過降價以換取銷售。

北京市房地產交易管理網信息顯示，上周(11月15日-11月21日，下同)共有12個商品房住宅項目取得了預售許可證。進入11月以來，樓盤供應量及預售樓盤數量持續增加，截至11月25日，北京11月已有近40個樓盤(非住宅項目除外)入市，而此前的10月份北京預售商品房住宅項目僅為15個，相比之下猛增153%。

中廣信事業一部運營總監卞明接受《經濟參考報》記者采訪時表示，1 1月 出 現 取 得 預 售 證 的 “ 小 熱潮”，一個重要原因是“9 .29新政”之后整個市場的觀望情緒使相當一部分項目推遲開盤，“加之12月1日是一個重要的時間點，《北京市商品房預售資金監督管理暫行辦法》將開始實施，兩個因素的疊加效應之下使得近期取證項目增多。”

據了解相關《辦法》要求開發商將不能直接收存商品房預售款的規定，商品房預售金必須專款專用。卞明認為，對于開發商而言，原來7個鍋蓋可以蓋10口鍋，現在只能用10個鍋蓋了，房地產開發資金的“杠桿效應”將被壓縮。

眾所周知，開發商的資金來源主要是由自有籌款、融資和銷售資金回籠三部分組成。其中自有籌款的比例通常比較小，而融資的貨幣成本較高、風險較大，因此開發商想要解決資金鏈緊張的問題，將首先訴求于項目的銷售回款。業內人士普遍認為，開發商為回籠資金，將提高銷售進度，可能會以各種形式降價銷售；而市場上的商品房供應量逐漸增多，受供求關系影響，也會對抑制房價起到一定的促進作用。

美聯物業全國研究中心也認為，中央對開發商繼續收緊資金“緊箍咒”，先是銀行貸款、上市公司融資受限，再到現在加強房產信托風險管理，中央的意圖昭然若揭，倒迫開發商以加快銷售進程來回籠資金，開發商面臨新一輪的降價壓力加大。

卞明預測，從今年的市場形勢來看，可能會在明年春節前出現一個成交價格的冰點，相當一部分項目會出現一個階段性的價格低點，“會有一些典型的項目出現，比如通州某樓盤現銷售均價從之前的26000元/平方米下調至19800元/平方米，直降6000多元。”

不過，也有業內人士對《經濟參考報》記者表示，商品房預售資金監管等政策不會影響到開發商的價格預期，通過降價謀求快速回款來保證足夠資金回流的現象可能對于中小開發商而言是需要采取的趨同政策的應對方式，但由于北京的開發商基本都是有實力的全國性上市公司，其融資能力和渠道非同一般，所以不會對北京的房地產市場帶來太大的影響。

來源：經濟參考報 編輯：楊鑫