北京的哥拍攝樓盤“黑燈照”成名，記者追訪獲獨家“猛料”

最近，27歲北京的哥李杰用一個周末，將北京朝陽區的樓盤跑了個遍，在網上傳上百張朝陽區樓盤“黑燈照”，一下子成了網絡名人。他承認，這些“黑燈照”和“住房空置率”不一定有直接聯系，只是表達一個買不起房的老百姓的態度。地產名人任志強認為“黑燈”樓盤不一定意味著空置，因為住在里面的人可能外出消費了……

地產業界有“觀燈法”一說，中介從晚上亮燈的情況初步判斷樓房是否有人居住，再從管理處等方面了解物業的情況。市場人士表示，樓盤再配上半年或一年以上的水電表轉數數據，應該可準確判斷該單位的空置情況。為此，本報記者從廣州大型中介獲得獨家數據，整理出一份廣州市10大“黑燈”樓盤，并采訪中介專家及有關樓盤的前線房地產經紀，為您描繪一幅廣州市房地產中介眼中的樓盤“黑燈”圖。

洋房三成空置礙眼 別墅空置七八成普遍

據專家們表示，廣州與全國其他城市一樣，尚未有關于房屋空置的權威數據，業界人士估計廣州市房屋空置率很低，平均空置率在12%~15%左右，洋房空置率三成以上已很礙眼，非常住用途的別墅空置率普遍在六七成以上。廣州市10大“黑燈”樓盤中，排頭名的是珠江新城中軸線貴價樓盤博雅首府，以空置率八九成高居榜首，洋房與別墅空置的原因大部分由于樓盤配套未完善，單位為毛坯交樓，或者用作度假用途。珠江新城樓房空置則更多因為業主期望租金與市價不符，業主干脆丟空單位。

本報以收樓滿一年為標準搜索全市十大“黑燈”樓盤，上榜樓盤位于天河、白云、蘿崗等地，要么是貴價盤業主不自住也不用出租，要么是市郊度假盤，業主不常住。能夠“有幸”上榜的樓盤空置率至少在30%以上，最高的博雅首府入住率才一兩成。

滿堂紅專業人士分析，樓盤空置的原因主要受到附近配套不完善，租賃市場不活躍的制約。在市郊板塊，“黑燈”盤空置情況會較嚴重，收樓1年左右的物業空置率在20%以上，主要集中在一些交通條件較欠缺區域，如白云大道北、天河龍洞等。在榜單上的樓盤大量沒有出證，投資客的物業在二手市場無法正常交易，另外受交通條件制約，租賃市場欠活躍，預計需等到交通、配套全面改善后，樓盤陸續出證，這些黑燈樓盤的現狀可得到緩解。

中原地產有關人士表示，入選“黑燈”樓盤榜單的小區大部分由購房者用作長線投資持有；有的樓盤自身定位為度假盤，買家購來用于閑時入住，因而平日的空置率會比較高。在普遍入住率非常高的市區中心樓盤中，空置率在20%以上的，入住率已經偏低；一些在近郊的樓盤，入住率相對會更低，洋房空置率30%或以上，別墅空置率更高。

專家觀點：造成空置房原因有三 征稅只治標不治本

合富置業首席市場分析師龍斌博士認為，目前國家有關房屋空置標準有欠準確，建議應以“已建成兩年以上的樓盤空置一年以上”才算是空置。有的投資者買房出租，但半年空租期非常正常，故此不應以半年水電轉數為零來觀察，一年水電轉數為零才比較真實地反映房屋空置。

據滿堂紅研究部高級經理周峰據觀察，房屋空置造成的原因有三：一是投資而非自住，一個業主持有三套或以上物業，一旦非自住物業無法順利出租，便是空置。二是發展商在售項目經過幾年的銷售，仍舊未售出的單位，形成空置。三是房屋因經濟糾紛被法院查封或凍結，物業在這個時候形成暫時沒有使用的“空置房”。故此，原因1和2才會形成真正的房屋空置，原因3并非業主或開發商主觀意愿造成的房屋空置。

龍斌與周峰都同意以水電表轉數為指標來甄別房屋空置，周峰認為新房入住1年以上水電轉數為0算“空置”，舊樓半年以上算“空置”。龍斌則認為應以水電轉數為0持續一年以上才算空置。

龍斌表示，前一陣子廣州市有關部門曾就統計房屋空置向各大中介征求意見，當時他曾向有關部門提出，應該在全市選出50~100個有代表性的樓盤做抽樣調查，樓盤樣本應涵括高檔住宅與普通樓盤。據他觀察，廣州市中心區域空置率非常低，在全國同類型城市中處于較低的水平。郊區空置率高一些，這是符合規律的。

滿堂紅周峰認為，廣州自住需求一直占市場主導，故空置率會相對低一些，但具體數值無法統計，估計在12%~15%之間，某些投資氛圍較高區域，如番禺、天河個別板塊空置率會相對高一些。

對于有專家建議國家宜用房屋空置稅來調控房屋空置問題，合富置業龍斌認為可適當征稅，但必須嚴格界定何為房屋空置。對于一些人并非把房屋當做生活必需品，而是當做資源來占據，國家應對這種行為適當征稅，但目前生活在大城市的人需要的房屋不止是一套，有的在城里住小房子，周末才到郊區大房子享受；有的自己住一套房，同時需要為子女上學購買一套學位房。故此，我認為房屋空置應該從第三套房起計算。坊間一般從房屋空置推導出供求關系失衡或房地產投資泡沫等結論，他認為這樣不恰當。

龍斌表示，即便是國家開征房屋空置稅，并不就可減少房屋空置或降低房價。無論是房屋空置稅或是房產稅，它們最終的調節結果都是轉嫁稅務成本至買方身上，這在以往開征的個人所得稅和營業稅已經獲得驗證。

來源：廣州日報 編輯：馮媛