中國日報網(wǎng)消息：國際知名房地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)商仲量聯(lián)行4月8日發(fā)布第一季度廣州地產(chǎn)市場回顧報告。 該報告分析指出：由于整體經(jīng)濟(jì)形勢向好，市場的復(fù)蘇加快，加上亞運效應(yīng)逐漸體現(xiàn)，廣州商業(yè)地產(chǎn)漸趨活躍。零售商鋪、甲級寫字樓、物流園等需求復(fù)蘇明顯，租務(wù)漸趨活躍，租金下跌壓力減小；豪宅市場整體成交和新推貨量均下跌，但由于新政對樓市的影響有限，在買家預(yù)期樓價繼續(xù)攀升的情況下，需求上升；而不以房地產(chǎn)為主營業(yè)務(wù)的央企退出房地產(chǎn)市場，將為行內(nèi)帶來更多的并購機(jī)會。
仲量聯(lián)行廣州及深圳董事總經(jīng)理吳仲豪表示，本季度我們看到一些大型跨國企業(yè)在華南地區(qū)的策略部署，說明華南地區(qū)的戰(zhàn)略地位日益顯現(xiàn)。隨著國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好，加上亞運會的推動，盡管存在壓抑樓市政策的不明朗因素，我們相信，廣州商業(yè)地產(chǎn)在今年將保持穩(wěn)定增長。
商鋪市場
報告指出，受益于目前廣州優(yōu)質(zhì)商鋪較低的空值率和品牌零售商不斷增多的需求意向， 2010年第一季度租金加速上升，環(huán)比增長3.5個百分點，受去年基數(shù)比較低的因素影響，租金值則基本與去年同期持平。
隨著廣州居民消費的不斷增長，品牌零售商積極開展擴(kuò)展計劃，以提高市場占有率，整體購物中心保持低空置率。
出于對新興零售商圈的看好，外資與本土百貨公司相互競爭位于珠江新城的大體量項目。年內(nèi)將有多個大型購物中心落成，新商場無論在商場設(shè)計、市場推廣及定位都吸引了大量國內(nèi)國外不同類型的連鎖店，預(yù)租情況理想，特別是即將進(jìn)駐的商戶中，有多家是首次進(jìn)駐廣州，反映出2010年內(nèi)外資零售商對廣州市場充滿信心。商場空置率持續(xù)下降，零售商對優(yōu)質(zhì)商鋪需求的增加，體現(xiàn)了零售商已經(jīng)對市場的持續(xù)看好。
亞運會今年在廣州舉行，預(yù)計會吸引大量旅客及帶動本土的消費。零售商也愿意籍此增加品牌的知名度和產(chǎn)品銷量，當(dāng)中體育品牌、休閑服飾及餐飲娛樂行業(yè)尤為明顯，他們會有進(jìn)取的開店計劃，租金也因此受帶動而上升。
仲量聯(lián)行廣州及深圳商鋪部主管林世松表示，“預(yù)計天河商圈將受惠于大量的旅客及新落成的大型購物中心，租金會有較明顯的升幅。”
甲級寫字樓市場
穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇支撐內(nèi)外資企業(yè)的擴(kuò)充需求復(fù)蘇，帶動廣州甲級寫字樓市場租務(wù)市場。第一季度，廣州國際金融廣場的出租率高達(dá)到99%。
本季度，新供應(yīng)量較少，有限的新供應(yīng)量以及新大廈相對較高的提前進(jìn)駐率持續(xù)降低整體空置率至15.2%。鑒于租務(wù)市場較上季度活躍，本季度凈吸納量上升至約5萬平方米，整體甲級寫字樓租金輕微上調(diào)1%。
今年廣州甲級寫字樓市場，約56萬平方米新供應(yīng)量均趕在在亞運前完工。仲量聯(lián)行廣州商業(yè)地產(chǎn)部主管馬煒圖認(rèn)為，“隨著大量新增的供應(yīng)落成，業(yè)主壓力加大，租戶導(dǎo)向型市場漸強(qiáng)。業(yè)主為吸引租戶搬遷和挽留租戶，市場將進(jìn)入租金拉鋸狀態(tài)，將有利租戶談判，租金短期內(nèi)尚未走出下降周期。”
工業(yè)物業(yè)市場
2010年第一季度廣州工業(yè)物業(yè)的國內(nèi)需求持續(xù)攀升。全球出口市場改善，珠三角制造業(yè)呈現(xiàn)復(fù)蘇，廣州出口出現(xiàn)強(qiáng)勁增長。同時，受惠國內(nèi)經(jīng)濟(jì)改善，本地零售商對物流園的租務(wù)需求也顯活躍。物流園方面，首季整體空置率持續(xù)下降至12.4%，租金環(huán)比微升1.2%。
在經(jīng)歷全球金融危機(jī)的低潮期后，三大外資物流地產(chǎn)巨頭普洛斯、安博置業(yè)和嘉民集團(tuán)在2010年第一季度表示希望進(jìn)入或追加在華南市場的投資；同時幾家大型國內(nèi)投資開發(fā)商在第一季度也表示有計劃投資華南工業(yè)市場。普洛斯率先加速布局中國珠江三角洲地區(qū)。今年二月，普洛斯投資管理（中國）有限公司和中山市西區(qū)辦事處簽訂投資意向協(xié)議，共建普洛斯中山物流園區(qū)。據(jù)普洛斯方面預(yù)期，首個項目最快能在今年年底建成。預(yù)測未來兩年在這些物流地產(chǎn)企業(yè)的帶動下，華南市場物流市場相對活躍。
產(chǎn)業(yè)園方面，政府相繼出臺政策吸引總部經(jīng)濟(jì)落戶。在政策優(yōu)惠的帶動下，產(chǎn)業(yè)園進(jìn)駐率上升，特別是近期科學(xué)城正式啟動總部經(jīng)濟(jì)區(qū)，其進(jìn)駐率大幅改善。產(chǎn)業(yè)園租金一季度環(huán)比上升0.6%。
仲量聯(lián)行廣州工業(yè)部經(jīng)理張寧分析，預(yù)期全球出口市場改善將刺激珠三角出口市場復(fù)蘇，這將帶動廣州物流園市場。在預(yù)期空置率改善和需求增長的情況下，租金2010年有望上升。政府加大對服務(wù)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)的政策扶持力度，這將鞏固產(chǎn)業(yè)園需求。
豪宅市場
報告指出，第一季度，由于一、二月份樓市新政策不明朗，買家和發(fā)展商觀望氣氛濃厚，導(dǎo)致整體豪宅新推貨量和成交量均下跌。該季度豪宅新推套數(shù)為409套，銷售套數(shù)為495套，環(huán)比分別下跌79%和58%。
“兩會”后樓市新政對市場調(diào)控力度溫和，對市場信心的影響不大，買家開始重新進(jìn)入市場，預(yù)期樓價短期內(nèi)將繼續(xù)攀升，推高資本值環(huán)比上升7.8%。隨著樓價保持上升，三月份購買需求逐漸回升。租務(wù)市場方面，天河中央商務(wù)區(qū)內(nèi)的豪宅租務(wù)市場需求有回升的趨勢，帶動租金保持平穩(wěn)，租金環(huán)比微升0.6%。
預(yù)計2010年全年豪宅新推貨量約為5,000套，比去年下降23%。隨著發(fā)展商在第二季度加大推貨量和以及需求回升，預(yù)料成交量將有所放大。但是，市場對政府在下半年加大樓市調(diào)控力度的憂慮仍然存在，預(yù)料全年整體樓價走勢將保持大致平穩(wěn)和窄幅上升的趨勢。
仲量聯(lián)行廣州戰(zhàn)略咨詢部主管唐文杰指出，由于市場對土地需求維持殷切，預(yù)料地價在短期內(nèi)仍將在高位運行。準(zhǔn)備出臺的“勾地”政策對于壓抑樓價上漲影響不大。
唐文杰建議：一，政府在“勾地”過程需增加透明度；二，審慎考慮“勾地”地價，以平抑地價繼續(xù)不理性高漲；三，土地供應(yīng)多元化，并配合城市軌道交通發(fā)展，滿足不同層次的住房消費需求；四，建議“勾地”制度與現(xiàn)行土地拍賣制度并行，互補(bǔ)長短。另外，對于增加限價房供應(yīng)，唐文杰認(rèn)為，措施對促進(jìn)社會和諧起到一定作用，雖然對今明兩年整體供應(yīng)量影響不大，但市場增加對豪宅供應(yīng)減少的憂慮。
投資市場
預(yù)計政府年內(nèi)將出臺更多偏向從緊的政策，維護(hù)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，業(yè)內(nèi)投資意欲相對謹(jǐn)慎。另一方面，由于房地產(chǎn)投資市場不明朗的因素增加，或許為投資者帶來更多的投資機(jī)會。
國外投資者例如國際投資機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)基金等在中國積極尋找投資機(jī)會，住宅項目由于市場需求大、投資回報率高而頗受青睞。盡管國外投資者相對去年較為活躍，但目前國內(nèi)投資者仍然主導(dǎo)投資市場。
受國家政策影響，不以房地產(chǎn)為主營業(yè)務(wù)的央企需要退出房地產(chǎn)市場，這些企業(yè)需要處理、轉(zhuǎn)讓旗下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。
中遠(yuǎn)集團(tuán)宣布下屬二級子公司中遠(yuǎn)香港集團(tuán)在半年內(nèi)退出所間接持有的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)控股有限公司約8%的股權(quán)。仲量聯(lián)行廣州投資部經(jīng)理劉裕通表示，“預(yù)計此類變動將為行內(nèi)帶來更多的并購機(jī)會，一些優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)將受發(fā)展商、投資者關(guān)注。”
市場前景
仲量聯(lián)行大珠江三角洲研究部主管陳錦平總結(jié),“隨著珠三角洲及國家經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步改善，廣州房地產(chǎn)市場前景仍然看俏。寫字樓需求將會隨國內(nèi)及外資機(jī)構(gòu)擴(kuò)充而有所上升，唯龐大新供應(yīng)將仍然抑制租金上升空間。住宅市場則仍然視乎政府經(jīng)濟(jì)及房屋政策方向而定，年內(nèi)或會出現(xiàn)波幅，但整體樓價仍然看漲。整體而言，在經(jīng)濟(jì)增長帶動下，廣州房地產(chǎn)市場將會穩(wěn)步上揚，健康發(fā)展。”
來源：中國日報廣東記者站（記者 詹立勝） 編輯：寧波 馮媛