利好政策、強勁需求、投資客入市多個因素成房價飆升“幕后推手”

從去年下半年的“冰凍”變為今年的“火熱”，優惠的購房政策、強勁的剛性需求、寬松的信貸以及卷土重來的投資客無疑是促成這種變化的“主角”，也成了重要的“幕后推手”。

21世紀不動產分析師孟奇說，去年受國際金融危機的波及，消費者對樓市發展前景一直處于觀望，大量購房需求被抑制，為了暖市，政府連續出臺多項房地產市場刺激政策。國家利好政策的出臺，尤其對二手房影響比較大，在一定程度上消除了消費者對樓市深度調整的顧慮，使得壓抑了較長一段時間的剛性需求在今年上半年集中釋放，這造就了成交量尤其是二手房市場單月交易量屢創新高，而市場行情的升溫也間接帶動了房價的反彈，由此導致房價急速上漲。

剛性需求也起到了推波助瀾的作用。亞豪機構副總經理高姍接受記者采訪時說，在2007年房價瘋狂上漲，許多剛性需求的消費者無力購買，到去年樓市開始出現低迷，房價也隨之步入調整通道，觀望氣氛成為了主流。今年初，在利好政策和開發商低價入市策略影響下，壓抑許久的剛性需求集中爆發，這使得部分項目得以熱銷，進而有了提價的底氣。

業內人士指出，開發商的提價行為很快就產生了“跟風”效應，進而演變為大范圍的“跟風漲價”。其中一個重要原因是一季度以來政府的信貸政策較為寬松，大額的信貸支持，大大地緩解了資金壓力，開發商不再急于銷售產品緩解資金困境，所以他們才敢于提價銷售。

幾乎每次房價的上漲都能看到投資、投機客入市的身影，這次也不利外。記者了解到，投資客的再度瘋狂在深圳豪宅市場上可見一斑。上半年來自市場的信息是，深圳豪宅紛紛開出“豪華價”：一平方米兩三萬元只是剛起步，七八萬元也很常見。南山后海填海區的兩個樓盤尚未發售，但銷售人員稱價格將在3萬元/平方米左右。羅湖華潤幸福里的精裝修公寓，去年向業界透露定價將超過4萬元/平方米時，引起強烈的質疑，如今銷售價格超過4.7萬元/平方米以上。

除了對資源的極度占有，豪宅“豪華價”的重要推手就是投資客。“豪宅漲得這么快，有投資者炒作的因素。”深圳中原地產總經理李耀智表示，買一套800萬元的豪宅，比買10套80萬元的普通住宅還要漲得快，所以很多投資客涌入豪宅市場。高姍也表示，正是由于通脹預期加大，投資性置業復蘇樓市，才助推了房價的回升。

從“量價齊升”到“價漲量縮”樓市下半年可能上演“變臉”

房價的牛市行情仍在繼續，但成交量疲態已開始顯露。受價格快速上漲、新增供應減少及房貸政策緊縮等多重影響，市場觀望氛圍在7月又開始顯現，住宅市場持續近半年的“量價齊升”的態勢也開始出現轉折，各地市場成交開始出現分化。“價漲量縮”似乎又成了樓市的主題詞。業內人士認為，下半年樓市“變臉”的可能性在加大。

中原住宅監測系統數據顯示，7月，一線城市住宅成交量出現了下滑勢頭。此輪調整中率先觸底反彈的深圳、廣州則加速下滑。其中，深圳7月成交量已是連續第四個月下降，廣州亦是第三個月呈下滑趨勢。二線城市杭州也出現連續第二個月大幅下滑。

8月，成交量下滑的態勢并未出現改觀。中原住宅監測系統最新數據顯示，8月中原所監測的九個城市住宅成交量，今年首次環比上月出現全面下降，平均降幅12%。按照降幅依次是，深圳-23%；杭州-22%、北京-14%、成都-14%、重慶-9%、武漢-8%、廣州-7%、上海-5%、天津-3%。

其中，8月第四周(8月24日至8月30日)，被監測的大部分城市成交出現下滑，其中深圳最為顯著，為今年二月以來成交最少的一周。這一周僅成交688套，比上周減少576套，環比下降四成。其次為成都，下降14%。其余成交出現下滑的城市，包括上海、天津、重慶和杭州降幅在5%至10%之間。

李耀智說，現在看房人數確實減少很多，業主沒有再漲價，但是也沒有拋盤，雙方進入了僵持期，中介壓力越來越大。自住客如果越來越少的話，風險就會很大。李耀智說，一般說的調整是有價無市，目前來看還沒到這個程度，主要看二套房貸政策是否轉向，目前銀行仍在靠優惠搶客戶。

深圳大學國際金融研究所所長國世平稱，貨幣政策一旦真正從緊，大批房子可能以低于預期的價格沖向市場，而高位買房的市民將會面臨財富的損失，香港和日本都曾有這樣的教訓。

業內人士認為，住宅市場交易火熱、部分城市價格屢創新高，這些現象已引發政府管理部門的警惕和擔憂。7月中旬，商業銀行從嚴執行“二套房貸”政策的消息在各地陸續傳出，房地產調控政策由“刺激”趨向“中性”的信號正在逐漸釋放，住宅市場或將面臨新一輪調整。因此，預計以后幾個月，政策干預的可能性將逐步增強。

上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，3至8月市場偏熱，成交量非常大，已經透支了“金九銀十”的能量，樓市恐難再現熱潮。其中，一線城市年度成交量高點是6月，下半年成交量整體將步入下行通道。價格變化滯后于成交量幾個月，下半年價格可能依然堅挺，但明年一季度有可能止漲，快的話年底就有可能出現漲不動的情況。

和悲觀的預測相比，深圳社科院房地產與運營中心主任高海燕表示，在當前背景下，今年年底出臺實質性的政策來改變樓市的可能性不大。他分析說，大部分人買房的需求都是剛性需求，投資客不像去年那么集中，所以樓價保持了相對穩定。而今年下半年的交易量會有走低的過程，但是房價不會大起大落。

編輯：寧波 來源：經濟參考報（記者 李佳鵬 彭勇 實習生 鄭文剛）